保障性租赁住房金融产品迎“风口”(2)

今年5月19日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。据悉，自我国基础设施REITs正式上市交易以来，试点早期限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、仓储物流新基建、产业园区等特定领域。此次扩围到保租房领域，业内实际早有预期。从国际上看，租赁住房长租房一直是REITs重要的底层资产类别。

预计，在国家鼓励的情况下，保障性租赁住房会成为公募REITs市场中的大类资产，受到REITs投资人的欢迎。

推动REITs市场发展

在当前稳增长、防风险的背景下，积极推动REITs市场发展意义重大。

目前，我国REITs试点工作推进顺利，市场初具规模。截至目前，已有14只基础设施REITs完成发行，共募集资金541亿元；截至6月30日，已上市12只REITs总市值为530亿元，整体较首发收涨24％；平均日均换手率1.93％，流动性高于日本和新加坡等成熟市场。

在现有法律框架下，证监会创新性地采取“公募基金+资产支持证券”模式，启动基础设施领域REITs试点。证监会、国家发改委在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排，保障了试点工作顺利开展。北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

下一步，证监会将加强REITs市场建设。首先是保持常态化发行，尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，形成示范效应。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到能源、水利、新基建等基础设施领域。尽快推进扩募项目实施，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。

“保障性租赁住房REITs试点是一个重点，要探索房地产新发展模式。”证监会相关部门负责人表示，下一步要进一步凝聚合力，完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通，推动明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业REITs投资者群体。

北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张峥建议，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法规的可行方案，有利于及早启动试点，带动市场发展。但带来的问题是，产品结构层级过多，法律关系较为复杂。要作出新的制度安排，降低产品创设与运行成本，推动REITs市场持续健康发展壮大。据记者了解，关于REITs复杂结构问题，国办发19号文即《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及证监会2022年度立法工作计划，都提到加快推动专项立法。

中金报告认为，我国REITs在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在中国公募REITs架构中，基金管理人担负基金运营管理的主要责任，其角色价值有望持续提升。“中国REITs市场仍将有较好的景气度和产品配置价值。”中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为，立足于新发REITs和存量REITs扩募，可以加快项目审核速度，以及考虑向商业不动产领域做一定拓展，进一步促进市场扩容。