基础设施REITs迎增量扩围探索建设多层次市场

原标题：基础设施REITs迎增量扩围

基础设施REITs试点有望进一步增量扩围。近日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

专家表示，作为基础设施领域的重大投融资创新，REITs能够盘活存量、带动增量、扩大有效投资，进一步扩大试点范围、建立多层次REITs市场，有助于更好地激发市场活力和发展内生动力，从而更高效服务实体经济。

市场总体运行平稳

自2020年4月试点启动以来，我国REITs市场发展进入快车道，总体运行平稳，达到预期目标。

数据显示，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成良好示范效应。

在国际资本市场，REITs已有60多年发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。借鉴成熟市场经验和规律，我国走出一条符合中国国情的REITs发展之路。李超表示，在服务方向方面，我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，落实中央“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。

在运作模式方面，结合实际，我国采用“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式；治理结构以基金管理人为主导，原始权益人参与，同时采用外部管理模式，相关制度安排既有利于保护投资人利益，又有利于发挥原始权益人运营能力优势，增强其参与积极性，这是对公司治理机制的有益创新和探索。“我国基础设施REITs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可。”李超表示。

展望未来，基于我国庞大的基础设施规模以及海外成熟市场的发展态势，我国基础设施公募REITs发展空间广阔。上交所总经理蔡建春分析，从境外市场看，海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考虑到目前我国百万亿元级的存量基础设施规模、每年百万亿元的GDP水平和近80万亿元股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿元以上，潜力巨大。

进一步扩大试点范围

对于REITs试点范围将迎来进一步提速扩围，市场反应热烈。

“推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域意义重大。”中金公司研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇表示，短期内商业地产REITs或有助于房企信用风险处置，防范金融系统性风险；长期来看商业地产REITs市场建设或将引导开发商拓展价值边界，提升综合能力，同时从供给侧为资本市场提供更为多元的长久期资产。

光大证券分析师何缅南认为，商业不动产REITs研究加速，有助于推动市场高质量发展。对于租赁市场来说，长租公寓当前处于政策红利期，租赁市场监管力度加强及降税导向为长租公寓带来新发展空间，公募REITs的放开势必有利于企业缓解融资难，进一步提升租赁物业供给量。