努力让人民群众住上更好的房子（经济新方位·今年工作怎么干）(2)

　　新时代十年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计超132亿平方米，是上一个十年的2.2倍；城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。

　　然而，随着人口流动日益活跃，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题比较突出；加之2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民住房改善性需求也比较旺盛。中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

　　“新市民、青年人住房需求主要集中在租赁型住房需求和刚需型首套购房需求。基于这一点，迫切需在人口净流入的大城市构建保障多层次、产权多元化的住房供给体系，为新市民、青年人群体打开阶梯式、动态化的居住上升通道。”虞晓芬认为。

　　具体而言，公租房在面向住房、收入“双困难”家庭供应的同时，要继续扩大覆盖范围；以保障性租赁住房建设为重点，加快破解项目落地难、用地价格高等问题，让新市民、青年人租得起、租得好；长租房市场要在规范市场和增加有效供给两方面同时发力，能够提供租赁关系稳定、条件良好、价格合理、选择余地大的优质房源。“十四五”时期，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

　　此外，刘洪玉认为，目前对刚性住房需求的支持和对投机炒房的防范，已经形成了比较完善的政策体系，对于改善性住房需求的支持政策，还需进一步完善。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，贝壳研究院2022年第四季度消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升，一线城市从去年三季度开始持续回升。

　　将“四好”建设作为重心

　　注重质的稳步提升

　　当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。新发展模式如何理解？

　　刘洪玉认为，从住房制度角度，过去是重购轻租，新发展模式则是多主体供给、多渠道保障、租购并举；从企业发展模式角度，过去是“高负债、高杠杆、高周转”模式，新发展模式则是“聚焦、稳健、专业”模式；从产品服务模式角度，过去是以新区开发做增量销售为主，新发展模式则是以城市更新优存量运营为先。

　　“房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征，能够促进房地产业良性循环和健康发展。”刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走过了30年左右的发展历程，发展速度很快，但离均衡成熟完善还有很长的路要走。

　　虞晓芬认为，房地产业未来的发展，要从追求“量的迅速扩张”转变为注重“质的稳步提升”。应该将好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设作为重心，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，从重资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展转变。“‘四好’建设是对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式的重构，城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等，都是重要方向。”