“行业逻辑变了”，房企老总如何看待2023楼市？

原标题：“行业逻辑变了”，房企老总如何看待2023楼市？

又是一年年报季。跋涉过上一年的霜雪，房企的掌舵人站在严冬尽处展望艳阳。

忧患意识颇强的万科郁亮兑现了利润企稳回升的承诺，开始躬身赚小钱、长钱、辛苦钱；碧桂园杨惠妍在复杂局势中完成了与父亲的权杖交接，以职业经理人的自我定位直面当下；今年一季度唯一一家销售额超千亿的房企保利发展保持了低调，新一年仍以做大做强自身要求自己。

在现金流与利润的不可得兼中，他们以牺牲后者稳住阵脚；房企化债进入加速期，他们在漫长的博弈中力求赢得债权人小组支持。“最艰难的时刻已经过去”成为行业共识，但要如何适应新形势、达成新的平衡状态悬念依旧。

当“长期主义”被重新定义，摆在这些大佬面前的，早已不只是一道“盖好房子就能赚钱”的入门题。

房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

行业逻辑生变

“房地产仍然是一个大行业、好行业。”曾经以保守、谨慎著称的中海地产，成了今年最乐观的房企。中国海外发展董事局主席颜建国在业绩会上透露，今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。

立下“海口”的中海，在今年一季度实现了销售增速优于大市。转为更加进取风格的中海意识到，当前房地产正处于上下半场转折期，想要抢抓发展机遇时不我待。

保利发展董事长刘平也将2022年视为不平凡的一年，因为行业发展逻辑发生了根本性变化。他认为，目前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

“新行业周期应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。”刘平说。

尽管“2022年行业形势的严峻性远远超出了年初的预计”，万科董事会主席郁亮依然认为，未来的新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“基于这个判断，市场短期的上下波动都是正常的。”郁亮强调，企业要认清大势。

市场分化明显

但在整体向好的市场预期中，分化的出现被认为是未来房地产复苏中的一大特征，房企高管对此多有着墨。

“我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复，并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。”龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠直言。

颜建国总结出房地产市场呈现的“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化，行业集中度还将提高。顺应市场分化加大的趋势，中海将进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。

绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为，行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的，具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

基于此，绿城未来几年的打法将以“提质”为目标，坚持9个字的企业发展方针——全品质、高质量和可持续。不仅投资布局、权益、结构要进行综合的平衡，而且销售上也要提高去化的内涵质量，房子、车库等资产都要同步去化。

行业变动也带来了重新布局。新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍表示，未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。