变化之间看楼市

原标题：变化之间看楼市

“人因宅而立，宅因人而存。”安居乐业，是中华民族几千年来固有的文化传承。

从老子的“安其俗，乐其业”，到杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，再到如今的“住有所居”，住房一直承载着人们的期冀和憧憬，既关系经济社会发展，也关乎万千幸福生活。

“房子”“房价”一直牵动着老百姓的神经。今年以来，楼市经历阶段性调整，一季度前期积压的购房需求集中释放，市场有所改善，二季度市场回归常态化运行。在近期的调研走访中，记者观察到一些新动向。

7月31日，在江苏省南京市不动产登记中心华侨路服务大厅，我们见到前来办理个税退税手续的赵先生。

今年年初卖掉80多平方米自住房，6月初花540万元买下120多平方米的南部新城改善房，赵先生十分满意。“多亏了改善性住房换购税费减免政策，今天办理了4万多元的退税。”他说，“比起房价虽没多少，但这可是实实在在的实惠。”

而今年一直在看二手房的北京市民陈馨，最近却放缓了购房脚步。“周边二手房房价比几个月前降了一些，还想再等等。”

在上海，太平洋房屋闵行区银都路店店长老刘告诉记者，集团研究部数据显示，上海7月最后一周的二手房成交量3100多套，环比增加了500多套。

有人仍在观望，有人果断出手。购房者的不同心态，折射出市场供求关系变化叠加政策优化调整下的房地产市场走势。

7月24日召开的中央政治局会议对楼市作出重大判断和部署：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

“供求关系发生重大变化”——在房产中介行业摸爬滚打10多年的李女士对此深有感触。2009年大学毕业就进入北京房产中介行业的她，10多年来亲眼见证了市场的变化调整。“当年门店附近的房价一两万元一平方米，没想到后来每平方米涨到五六万元，有的核心地段甚至涨到10多万元。”她感慨道，“这两年，随着调控政策的加强，房价终于稳住了。”

回忆起市场火热的日子，房地产开发企业融信中国营销有关负责人坦言当年场景仍历历在目：“当时在杭州、宁波等热门城市，上千套房子一上午就能卖掉，很多楼盘都是‘日光盘’，买房甚至要靠摇号。”他说，但现在摇号买房的情况就很少了，购房人选房的空间也更大。

楼市的发展变化在统计数据上也有直观反映：2008年，全国完成房地产开发投资约3万亿元，商品房销售面积6.2亿平方米；到2021年这两个数字分别增长了近5倍和近3倍，达到14.76万亿元和17.94亿平方米。

随着楼市的发展，全国人均住房建筑面积也显著提升，从上世纪90年代的8平方米左右，增长到2020年的约42平方米。2020年的普查数据显示，我国家庭户人均住房约1.2间。

过去，市场曾供不应求，这其中有大量的刚性和改善性居住需求，也难免有各种投资投机性需求。

当前，楼市逐渐进入新的发展阶段，住房总量短缺问题已经基本解决，人均住房建筑面积明显提升。同时，宏观环境也在变化，近年来人口增速放缓乃至首次下降，城镇化进程进一步放缓，房地产更加回归理性……

市场降温下，人们对好房子、好社区的改善性需求在日益升温。

可以说，经历几十年高速发展后，我国房地产市场整体走过供不应求阶段，住房短缺矛盾逐步得到解决；坚持“房住不炒”的定位，过去形成的高负债、高杠杆、高周转的房地产开发经营深层逻辑正在改变；房地产市场正在从增量为主转向存量为主，从“有没有”向“好不好”的时代迈进。

因时而变，因势而动。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，对政策进行调整优化，正是科学应时之举。

实际上，近两年，各地陆续对楼市优化调控，推出降低首付比例及房贷利率、优化限购政策、公积金支持、换购住房个税减免等政策措施。