夫妻购房慎选登记一方 盘点房屋登记暗藏哪些风险(2)

　　法官称，对于房屋后期过户到陈某名下的问题，王老汉应该先提起民事诉讼，将外孙和案外人陈某作为共同被告，确认买卖合同的效力，如果确认合同无效，王老汉可以再提起行政诉讼，要求撤销转移登记行为。

　　双玉娥提示，公民应当遵守法律，增强对个人财产、重要证件的保护意识，不要轻易将身份证、房产证等重要证件交予他人。伪造公证书或国家机关公文的，既不能产生房屋所有权转移的法律后果，情节严重的还将承担刑事责任。

　　实践中，有的房屋权利人未妥善保管房屋所有权证书及身份证件等，导致他人未经授权冒名提供真实材料办理或者伪造材料办理房屋转移登记。鉴于登记机关对申请材料的审查手段有限，难以判断申请人提交材料的真实性，导致房屋权利人的合法利益受到损害，引发纠纷。

　　对此，昌平法院建议，应强化信息化手段在房屋登记中的运用，建议不动产登记机构会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，努力实现不动产登记机构与公安、民政、税务、工商等部门的信息互通共享。通过信息技术加大对虚假身份证件、结婚证、税票、公证书等的审查力度，如利用人证识别技术有效识别申请办理房屋登记的“假人”或“假证”。

　　房屋登记所涉主体诸多

　　夫妻共有房产谨慎登记

　　在涉房屋登记纠纷的案件中，夫妻间因登记原因产生纠纷的情况也较多见。很多夫妻在买房及办理登记时，出于方便往往将二人共有房产登记为一方单独所有。对此，法官指出，不动产物权登记遵循公示公信原则，如果夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回的，法院不予支持。

　　贺女士与田先生婚后购买了一套房屋，登记的所有权人为田先生。2014年，田先生向案外人谷某借款130万元，并以其名下的该套房屋作为借款的抵押担保。后因田先生未按期偿还借款，谷某提起民事诉讼，以民间借贷纠纷为由将田先生与贺女士诉至法院。贺女士称，其在诉讼中才得知田先生将房屋擅自抵押给他人。于是贺女士另案提起行政诉讼，要求不动产登记机构撤销该抵押登记行为。

　　法院审理后认为，不动产登记机构审查了二人提交的材料，且询问了田先生的婚姻状况，因此已尽到合理审慎的职责。因此所涉房屋他项权证不应撤销，法院判决驳回了贺女士的诉讼请求。

　　据介绍，房屋登记涉及众多利益主体，包括产权证书上记载的房屋所有权人、抵押权人等主体，也包括房屋的实际购买人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。此外，房屋的情况也可能比较复杂，既存在单独所有的情况，也存在共同共有、按份共有情况。

　　昌平法院行政审判庭副庭长李丽提示，为了避免日后出现不必要的麻烦，夫妻婚后购房最好在办理初始登记时就将房屋登记为夫妻共有，夫妻共有房产登记在一方名下时，另一方也可以到不动产登记机构办理加名，应谨慎考量是否仅登记在一方名下。如果日后婚姻关系发生变化，房屋实际权利人应及时办理房屋过户或控制房产证等权利凭证。

【编辑:房家梁】