北京商住房限购两年：成交量暴跌九成，均价降三成

　　中新经纬客户端3月26日电(薛宇飞)2017年3月26日，一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》让北京的商住房交易陷入冰点。由于无法出售给个人，两年来，北京市场的成交量暴跌93%，均价也从之前的5万多元/平方米迅速降至3万多元/平方米。

　　商住市场急剧下滑

　　北京像素 受访者供图

　　提到北京的商住项目，不得不说的就是位于东五环外、朝阳区与通州区交界的北京像素，这个号称北京最大的商住楼盘，长着既似住宅又像商业项目的模样。媒体称，19栋楼将近1万套房屋的北京像素，居住着3万多人。

　　2015年刚大学毕业时，张枫(化名)曾在这里居住过一段时间，他称，这里一楼大多是超市、便利店、理发店、小餐馆，往上大部分用于居住，但也有不少小公司，还有照相馆、工作室等。

　　商住公寓可以说是一个畸形产品，伴随着一二线城市住宅限购才火爆起来。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，商住公寓就是将商办性质规划用地(40年、50年产权)改建成住宅形式使用的产品类型，不能落户，也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权也还是40年或50年。

　　张大伟称，因为均价不低、得房率与配套存在缺陷，商住公寓在2008年之前并没有形成规模。但从2011年开始，一二线城市开始执行非常严格的住宅限购政策，被政策抑制的投资需求进入了商住公寓市场。以北京像素为例，在本轮房地产周期中，其部分小户型复式公寓售价一度升至7万元/平方米。

　　在实施限购、限贷等政策后，北京于2017年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税。

　　个人购买商办类项目遭到严格限制，给商住公寓致命一击。中原地产研究中心统计数据显示，截至今年3月25日，两年来，北京商住公寓只网签了6550套，成交量暴跌93%。张大伟说：“过去两年，北京商住公寓合计网签167.89亿元，而在调控前的两年，高达1943.99亿元。”

　　从单月数据看，近两年每月签约量只有几百套，调控前，每月基本都能达到数千套。近几个月的交易数据也表明，商住公寓市场依然非常低迷。根据中原地产研究中心提供的数据，2017年3月北京商住公寓成交均价达到了51036元/平方米，之后迅速下跌，至2019年3月，降至33858元/平方米，跌幅超三成。

　　贝壳研究院整理相关数据发现，2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分别同比下降82.9%、70%，2019年1~2月成交量又较2017年、2018年同期分别下降11.6%、88.7%。

　　在价格方面，贝壳研究院称，2018年新建商住公寓均价同比下跌16.1%，2019年1月均价环比持平，2月均价略有上涨。而2月均价的上涨，是由于高单价的五环到六环之间物业成交占比提高、低单价的六环外物业占比下降。

　　跌出来的价值？

　　市场冰封后，北京几个知名商住项目的售价也大幅回落，综合链家、安居客线上挂牌价格，北京像素商住公寓现在的售价在4万多元/平方米，位于亦庄核心区且配套较为齐全的林肯公园，其商住项目售价降至5万元/平方米。