全国棚改计划开工量减少51% 三四线城市楼市怎么走(2)

　　克而瑞地产研究中心指出，2015年到2017年基本维持着逐年增长态势，近3年的开工量都在600万套以上，2018年目标虽然略有回调降至580万套，但从实际的完成情况来看，全年棚户区新开工改造为627万套，目标完成率也创历年新高达107.4%。

　　前几年的超额完成也为后续棚改缩量埋下了伏笔。

　　去年10月，国务院常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。其中明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　克而瑞地产研究中心报告指出，棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律，不可能越改越多。另一方面，大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现，比如加剧了地方财政负债压力，推升三四线房价等等，基于三四线的库存问题已经得到了初步解决，棚改开工量目标下调也在情理之中。

　　业内人士认为，棚改工作的主要目的是为满足刚需居民的住房需求，伴随着棚户区改造总体套数的减少，以及各地去库存任务的结束，部分库存较低的市县棚改货币化安置也将逐步退出。

　　克而瑞地产研究中心认为，2019年棚改政策收紧基本在预料之中，特别在地方财政相对紧张的背景下，货币化安置等方式也会渐渐退场，对地产销售的刺激作用也将减弱。

　　此外，报告指出，当前棚改规模“腰斩”，首先是对市场预期层面的冲击，也在释放一种信号，阶段性去库存任务已经完成，棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售，这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。

　　此外，货币化安置也持续收紧，早在2018年10月住建部座谈会上就表示，2019年棚改货币化安置将以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消；同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主，货币化安置比例也将降低，这点对于商品房销售的影响也更为直接，缺少了资金面的驱动，居民购买力将大大降低。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年棚改开工目标的大幅下调，预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低，直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。

　　在张波看来，棚改直接利好在未来三四线及以下城市会加速弱化，三四线城市的将迎来明显分化，未来处于重点城市群的城市将更具人口集聚力，收缩型三四线及以下城市则将面临商品房市场的进一步萎缩。