住房“以旧换新”,你会出手吗?(2)

光山新闻网 采集侠 2024-04-18 01:20:01
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  从时间线看,自去年起部分城市就已陆续提出支持商品房“以旧换新”。此次江苏海安推行“以旧换新”,和近两年各地政策操作有所相似。那么,为何这一做法会在近期再度激起水花?

  “近期多地明确‘以旧换新’政策细则,说明‘以旧换新’操作正成为多地主流的政策工具,从过去的自发试点逐步转变为系统谋划、覆盖面广的政策。尤其在以海安为代表的三、四线城市和县城等,类似政策逐步下沉,将对楼市交易发挥更好的促进作用。”易居研究院研究总监严跃进说。

  从海安实践情况看,此次海安计划推进100套“以旧换新”项目。据当地披露,其报名人数已经超过400组。目前,已有15套房源成交,还有23套正在进行验房、评估。“说明这样的做法受到市场认可,且有较好的‘消化能力’。目前政策已经进入到实操层面,实实在在利好各类二手房买卖,进而有效促进改善性需求释放。”严跃进说。

  商品房“以旧换新”具体如何操作?李宇嘉告诉记者,对于开发商或国资平台直接收购的,是由换房群众选定意向新房房源,与房企签订新房购买意向书。而后,专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告,房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功,二手房出售资金将划入第三方监管资金账户,款项用于购置指定项目新建商品房,资金属于闭环操作。

  “还有一种模式是由政府提供税收减免等扶持。置换购房群体和房企签约新房购买意向书后,房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息,如果交易成功,则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等,交易不成功则新房意向合同自然失效。”李宇嘉说。

  从“以旧换新”整体置换链条看,将旧房顺利卖出存在一定难度。当前,房地产市场呈现供过于求状态,“卖一”困难制约了“买一”推进,这也是为何商品房“以旧换新”在去年就已推出却未激起明显市场反应的主要原因。今年以来,“以旧换新”政策在部分城市取得积极成效,正是个别城市加大扶持力度、引进更多房企介入的结果。

  “不管是优先推售‘以旧换新’参与者的二手房,还是房企直接收购其旧有房源,都更有利于改善性需求的释放。前者有助于提升客户换房效率,同时由于‘以旧换新’通常会指定可购买的新房楼盘范围,如果二手住房顺利售出,可以推动相应新房项目实现去化。对于旧房收购模式而言,地方国资平台或开发商收购的旧房一般作保障房、人才用房等用途,还有部分企业将旧房改造为民宿、青年公寓等进行租赁,促进了收回的旧房源实现有效流通。而地方发放换房补贴,叠加国家层面‘买一卖一’返还个人所得税,一定程度上降低了居民购房成本,也有利于进一步促进改善性需求释放。”陈文静说。

  搭建平台让“卖一买一”更顺畅

  观察商品房“以旧换新”政策背后的逻辑,一端是促进二手房出让,畅通旧房流通渠道;另一端是推动商品房去化,帮助房企消化新房库存。“卖一买一”间,既可满足改善性住房需求,也能在一定程度上缓解房企库存压力,进而重焕房地产市场活力。

  不过,从实际操作看,商品房“以旧换新”仍存在部分难点。

  在北京工作的杨先生一直想给江苏老家的父母换套新房。他谈到,换房不同于换家电等消费品,要考量的因素很多,除了看旧房换新的价格是否合适、补贴有多少,还要看可换新房的地段、房型、环境、交通、配套、生活习惯等,很难做到“说买就买”。