住房“以旧换新”，你会出手吗？(2)

　　从时间线看，自去年起部分城市就已陆续提出支持商品房“以旧换新”。此次江苏海安推行“以旧换新”，和近两年各地政策操作有所相似。那么，为何这一做法会在近期再度激起水花？

　　“近期多地明确‘以旧换新’政策细则，说明‘以旧换新’操作正成为多地主流的政策工具，从过去的自发试点逐步转变为系统谋划、覆盖面广的政策。尤其在以海安为代表的三、四线城市和县城等，类似政策逐步下沉，将对楼市交易发挥更好的促进作用。”易居研究院研究总监严跃进说。

　　从海安实践情况看，此次海安计划推进100套“以旧换新”项目。据当地披露，其报名人数已经超过400组。目前，已有15套房源成交，还有23套正在进行验房、评估。“说明这样的做法受到市场认可，且有较好的‘消化能力’。目前政策已经进入到实操层面，实实在在利好各类二手房买卖，进而有效促进改善性需求释放。”严跃进说。

　　商品房“以旧换新”具体如何操作？李宇嘉告诉记者，对于开发商或国资平台直接收购的，是由换房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。而后，专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告，房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置指定项目新建商品房，资金属于闭环操作。

　　“还有一种模式是由政府提供税收减免等扶持。置换购房群体和房企签约新房购买意向书后，房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等，交易不成功则新房意向合同自然失效。”李宇嘉说。

　　从“以旧换新”整体置换链条看，将旧房顺利卖出存在一定难度。当前，房地产市场呈现供过于求状态，“卖一”困难制约了“买一”推进，这也是为何商品房“以旧换新”在去年就已推出却未激起明显市场反应的主要原因。今年以来，“以旧换新”政策在部分城市取得积极成效，正是个别城市加大扶持力度、引进更多房企介入的结果。

　　“不管是优先推售‘以旧换新’参与者的二手房，还是房企直接收购其旧有房源，都更有利于改善性需求的释放。前者有助于提升客户换房效率，同时由于‘以旧换新’通常会指定可购买的新房楼盘范围，如果二手住房顺利售出，可以推动相应新房项目实现去化。对于旧房收购模式而言，地方国资平台或开发商收购的旧房一般作保障房、人才用房等用途，还有部分企业将旧房改造为民宿、青年公寓等进行租赁，促进了收回的旧房源实现有效流通。而地方发放换房补贴，叠加国家层面‘买一卖一’返还个人所得税，一定程度上降低了居民购房成本，也有利于进一步促进改善性需求释放。”陈文静说。

　　搭建平台让“卖一买一”更顺畅

　　观察商品房“以旧换新”政策背后的逻辑，一端是促进二手房出让，畅通旧房流通渠道；另一端是推动商品房去化，帮助房企消化新房库存。“卖一买一”间，既可满足改善性住房需求，也能在一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕房地产市场活力。

　　不过，从实际操作看，商品房“以旧换新”仍存在部分难点。

　　在北京工作的杨先生一直想给江苏老家的父母换套新房。他谈到，换房不同于换家电等消费品，要考量的因素很多，除了看旧房换新的价格是否合适、补贴有多少，还要看可换新房的地段、房型、环境、交通、配套、生活习惯等，很难做到“说买就买”。