房企“三道红线”状况梳理：资产负债率最难达标 中小房企压力大
随着“三道红线”消息传出，房企融资环境再度进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。具体来看，企业将分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部踩中，房企的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。
新华财经和面包财经研究员以A股申万房地产开发企业为样本（以下简称“样本房企”），在剔除ST股、主营业务发生变化以及数据不全的房企后，比较2020年上半年与2020年三季报时这些企业“三道红线”达标变化情况。研究显示，样本房企达标情况明显向好，绿色档数量由29家增加至32家、红色档房企数量由22家减少至18家。
根据2019年销售额，将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营，根据2020年中报及2020年三季报财务数据，仅100-500亿元房企阵营中达标情况出现下滑。
经研究发现，“三道红线”中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”。截至2020年三季度末，各阵营房企该指标均出现上升，其样本均值为105.19%，较上半年末上升34.68个百分点，仅有44家企业对此项要求达标。
三季报房企“三道红线”达标情况向好 绿色档增加3家
截至2020年三季度末，87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标，占比约36.78%。此外，20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。
图1：样本房企截至2020年三季度末按颜色分类踩线情况（红色加粗表示踩线）
对比2020年半年报数据，样本房企“三道红线”达标情况明显向好，绿色档数量由29家增加至32家。
图2：2020年上半年和2020年三季度样本房企踩线情况
其中，新成为绿色档的房企共有5家，分别是招商蛇口、华侨城A、苏州高新、电子城和津滨发展。其中，招商蛇口、电子城、津滨发展均是现金短债比达标后从黄色档升至绿色档。以招商蛇口为例，公司2020年前三季度产生经营性净现金流102.45亿元，同比增长12.73%。2020年第三季度单季，公司实现经营性净现金流132.36亿元，同比大增337.54%。
另外，华侨城A、苏州高新这2家房企在2020年第三季度实现两项指标达标，从而由橙色档直接上升至绿色档。
但另一方面，大名城、天保基建这2家企业由2020年上半年绿色档降至2020年三季度黄色档，原因均为现金短债比不再满足大于1倍的要求。
另一个显示样本房企“三道红线”达标情况在三季度好转的指标是红色档房企数量由22家减少至18家，包括蓝光发展、华发股份等企业。蓝光发展截至2020年上半年末的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为71.34%、105.63%、0.79倍。2020年三季度末，公司净负债率降至97.64%。同时，公司剔除预收款后的资产负债率也减少至70.58%，已经接近70%的监管目标。
100亿-500亿阵营房企达标情况出现下滑
根据企业2019年销售额，将样本房企划分为2000亿元以上、1000-2000亿元、500-1000亿元、100-500亿元和100亿元以下共五个阵营。
截至2020年三季度末，2000亿元以上阵营中，绿色档2家，较上半年末增加1家；黄色档1家，较上半年末减少一家；橙色档和红色档均为1家，与上半年末持平。
1000-2000亿元阵营中，黄色档1家，较上半年末增加1家；红色档1家，较上半年末减少1家；绿色档和橙色档分别为0家和2家，与上半年末持平。
500-1000亿元阵营中，绿色档和黄色档较上半年末分别增加1家和2家；橙色档减少3家；红色档与上半年末持平。
100-500亿元阵营中，绿色档、黄色档和红色档较上半年末分别减少1家、2家和1家，橙色档较上半年增加4家。
100亿元以下阵营中，绿色档和橙色档较上半年末均增加2家；黄色档和红色档较上半年末均较少2家。
图3： 2020前三季度各阵营踩线企业数量
图4：2020年上半年各阵营踩线企业数量
整体来看，除100-500亿元房企阵营中达标情况出现下滑外，其他阵营房企达标情况均呈向好态势。
剔除预收账款后的资产负债率达标难度最大
截至2020年三季度末，净负债率方面，各阵营房企均呈现大幅度下降。该指标样本均值为70.11%，共有54家企业对此项要求达标，占比超过半数。
图5： 各阵营房企平均净负债率变化情况
“三道红线”中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”。截至2020年三季度末，各阵营房企该指标的样本均值均出现上升，其样本均值较上半年末上升34.68个百分点至105.19%，仅有44家企业对此项要求达标。其中1000-2000亿元、500-1000亿元和100-500亿元阵营房企该项指标均值均超过100%。2000亿元以上的头部房企和100亿元以下的小型房企该项指标样本均值在80%左右，超标程度尚在可控范围内。
图6：各阵营房企平均剔除预收账款后的资产负债率变化情况
图7：各阵营房企平均现金短债比变化情况
截至2020年三季度末，现金短债比方面，除1000-2000亿元阵营外其他阵营样本均值均达到该项指标要求。值得注意的是，截至今年上半年末，所有阵营房企样本均值均符合该指标要求。
