连续两天股价暴涨 蛋壳公寓或有转机？
来源 | 21世纪经济报道（ID：jjbd21；辛继召，雷思敏）、华夏时报（王永菲）、券商中国（李冰）
最近，蛋壳公寓陷入“破产”风波，一直处于“或将宣布破产”的蛋壳公寓11月16日发布回应称：“我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！”。
微博截图↑
周二，蛋壳股价一度暴涨90%，最终收盘涨71%，报2.35美元。周三，蛋壳股价以3.45美元高开，盘中涨幅一度超100%，截至收盘再度大涨90.42%
此外，有市场传闻称蛋壳公寓将被我爱我家接盘。据财联社消息，对此我爱我家方面表示，“目前没有接到相关的通知”。
另据《每日经济新闻》消息，北京市住建委方面目前回复称，已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
蛋壳公寓遭遇多方维权
“我们今天就是来通知你们，11月21号蛋壳公寓如果不给我们按时打款，我们自动与蛋壳公寓解除合同，我会给你们一周时间搬家，过时间后我们只能换锁，你们做好准备。”北京市昌平区某小区房东向王女士说道。
据华夏时报，王女士向记者表示，被房东找上门后，联系蛋壳公寓管家以及所有蛋壳公寓公开的电话，无一能拨通，租房以及业主委托热线也均无法拨通。
11月16日下午，在北京市东城区朝阳门内大街8号朝阳首府商业2层212蛋壳公寓总部，记者现场发现超过20个安保人员在现场维持秩序。
以蛋壳公寓为代表的长租公寓为什么频频出现资金链断裂问题？
租客交的钱、贷的款到底去哪了？
租金贷模式再次受到灵魂拷问。
图/ 华夏时报（王永菲）
蛋壳公寓资金池源头枯竭
蛋壳公寓于今年1月17日在纳斯达克上市。
截至11月16日美股收盘，蛋壳公寓跌幅达到9.27%，收盘价为1.37美元。上市以来股价已经跌去近9成！
“当下，诸如蛋壳公寓的长租公寓不是通过二房东赚差价的方式赚钱，而是通过‘非法集资’建立资金池，本质上是期限错配的方式用于投资获益、扩大规模占领市场或者作为准备跑路的资金也不是没有可能。”多位金融领域专家向记者透露长租公寓的经营模式。
一位金融从业人员刘先生向记者表示：
“像在蛋壳租房的租客，支付房租时一般有两种方式，一种是押一付三、押一付十二，另一种就是通过所谓的租金贷来支付房租，以租客的名义一次性从银行贷走一年的租金。
但是面对房东，蛋壳公寓一般是一季度给房东支付一次房租。这其中资金的时间错位管理打造了蛋壳的资金池。”
那蛋壳公寓利用打造的资金池去做了什么？
第一，将租约债权打包为ABS，在资本市场募集资金。所谓ABS指的是Asset-backed Securities，也称资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程，它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。租赁类ABS是非常常见的募资方式，为发行者制造了高杠杆营收模式。
记者了解到，2018年8月7日，长租公寓运营商蛋壳公寓就高调宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年，在上海证券交易所正式挂牌。
“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”作为国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS，底层资产还款来源为入池物业的租金差额，即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。
值得注意的是，地产商主打的长租公寓是自有资产，不存在这个问题。但是类似蛋壳公寓的二房东却需要通过高价竞争房东房源。这就涉及到资金池的第二个用途，即疯狂占领房屋出租权。
记者向上述王女士的房东了解到，以该房源为例，蛋壳公寓支付房东的资金，比租给租客整个房屋的价格要高出近2000元。为迅速占领租房市场以期在未来掌握定价权，作为二房东的蛋壳公寓持续亏损。
租金比倒挂严重，蛋壳公寓相当于开拓了一笔有利息的资金流。
蛋壳公寓公开发布的Q1财报显示：
蛋壳公寓营收增长，亏损却在扩大。蛋壳公寓一季度营收为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，而去年净亏损则为人民币8.162亿元，亏损同比扩大。经调整后净亏损为人民币9.789亿元，而上年同期净亏损人民币7.991亿元。
据悉，蛋壳公寓一季度运营开支为人民币31.016亿元，增长58.5%；出租前费用为人民币920万元，同比下滑89.0%；租赁成本为人民币19.557亿，同比增长67.5%；技术与产品研发开支为人民币6100万元，同比增长25.6%。
截至2020年3月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。蛋壳公寓二季度以及三季度财报本报记者并未找到公开信息。
这个资金盘盘子越铺越大，在外来风险的刺激下，资金链崩盘的征兆就出现了。ABS顺利发行的需求是租金之差，而在出租环节又有了租金比倒挂现象，在疫情的刺激下，蛋壳公寓一旦不支付给房东租金，房东收房，租客不敢租房，资金池没有源头了，蛋壳公寓的资金链就会崩盘。
深圳部分房东和租客到蛋壳公司维权
据券商中国报道，记者了解到，11月16日，蛋壳深圳分公司楼下有不少人来维权，包括收房租的房东和退租金的租客，有的房东租金被拖延未付，有的租客未收到租金返现。
现场视频截图
当日前往维权现场的一位房东李先生对记者表示，现场没有蛋壳的工作人员，只有义工在，不少未收到房租的房东情绪激动，但被义工阻挡在楼下，未能进到公司里面，义工称要进公司需要填表预约，才能跟公司的人约谈。
李先生告诉记者，他本该11月1日收到蛋壳打款，但客户经理跟他说要顺延15天，但11月16日仍未收到打款，出于担心来到蛋壳深圳分公司看看情况。因为据他了解，他的房客已经将房租打给蛋壳了。不过，有义工跟他说，蛋壳公司没有流动资金付房租了，如果确定不租了可以单方面解除合约。
根据李先生提供的委托租赁合同，如果乙方延迟交付租金满15个工作日，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。因此，李先生打算过几天再去跟蛋壳谈解约。
另一位蛋壳的租客小刘也对记者表示，之前参加租金20%优惠返现的活动，从8月开始每个月能收到400多元的返现，但是10月以后就没再收到返现了，叠加部分未退回的押金，蛋壳现在有1500多元没有给他。
小刘告诉记者，他的租赁合同11月12日到期，他已经退租了，但是还有部分押金和返现一直没退给他。虽然客服承诺会退押金和返现，但没有明确时间。
据华夏时报，在北京的蛋壳公司现场，记者发现蛋壳周边粘贴着友情提示“合法权益要依法维护，不能出现聚集滋事、损毁财物、堵门堵路、攀爬建筑物等过激行为，造成后果要承担法律责任。
图/ 华夏时报（王永菲）
记者11月17日向北京警方咨询，警方表示政府已介入，今日会开会做讨论，请耐心等待结果。
进入登记需要由多层手续，首先是在门口预约拿到黄纸条，然后进入到朝阳首府商业2层排队，在保安和蛋壳公寓现场工作人员的安排下，逐个进入房屋登记。现场工作人员表示：“你有什么诉求尽管说，我们给您记录向领导反映。”
有工作人员对业主张先生私下表示，很多蛋壳认定的优质房源是定期给房东转账的，到现场的房东的房间都是即将到期或者是非优质房源。
而现场工作人员也透露，“这个月还没有收到工资”；现场维护秩序的保安表示，“已经连续在岗8天维持秩序了”。
蛋壳深陷流动性危机
此外，近期不断有租客在网上发文投诉，蛋壳平台已经出现了大面积的逾期支付业主租金的情况。
上周，多家媒体爆出：
在北京，被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款，此外也有退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪。
杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象。
深圳蛋壳公寓出现了大面积断网，已经有房东开始驱赶租客。
武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。
例如，黑猫投诉平台上，蛋壳公寓的投诉已达27683件，其中，深圳地区蛋壳公寓的投诉达446件，投诉问题集中在无法退租、断网断电、拖欠业主租金与水电费等问题上。
一名租户称，由于已经不在深圳工作，此前曾与蛋壳公寓联系退租，但工作人员以多发补贴为由继续推脱，导致现在每个月还要支付深圳的房租。深圳市南山区一名业主称，其与蛋壳公寓签订了自2017年10月9日至2021年1月6日的租赁合同，但从10月开始，蛋壳公寓便没有支付租金与水电费。
此前，8月，蛋壳公寓App遭工信部通报下架。10月，蛋壳公寓首席运营官顾国栋因个人原因离职。
11月，蛋壳公寓三次被列为被执行人，被执行总金额超千万，甚至因此登上微博热搜。
11月16日，对于网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。
从蛋壳公寓分布情况看，截至3月末，蛋壳公寓在13个城市运营41.9万间公寓，同比增长46.8%。其中，北京、上海、深圳三个城市20.7万间。
除蛋壳外，近期多家长租公寓“爆雷”，这些长租公寓大多使用“房租分期”业务模式，资金链断裂后，房东要求租客搬离。
11月16日，21世纪经济报道记者根据各地消费者保护机构发布信息统计，在深圳，今年9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。
蛋壳公寓回应：
“我们没有破产，也不会跑路”
11月16日，蛋壳公寓回复媒体询问时表示，公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。租客和房东等问题，也在积极应对，蛋壳公寓承诺绝不会跑路。
在现场维权的业主、租户表示，“现在能做的就只有相信蛋壳公寓”。
记者从相关律师处咨询得知，即便公司宣布破产，租赁合同也有效，破产财产管理人会承接破产公司权利义务。
租客如果在租房期间被房东换锁、驱逐，可选择报警、拨打12345市长热线或者走司法程序维护自身合法权益。
微众银行回应：“租金贷”暂不上征信
11月16日，微众银行回应21世纪经济报道记者查询时表示，从维护客户合法权益的角度出发，该行建议，根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，并已预付租金，享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住，保障合法权益。
微众银行回应称，如果客户合法权益受到侵害（如强制清退、断水、断电等情况），建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离，可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记，该行将做出适当安排，尽量保护客户权益，至少在2021年3月31日前，征信将不受影响。
“租金贷”模式再受拷问
今年以来，上海、杭州、成都等多地长租公寓企业出现“爆仓”“跑路”现象。
业内人士认为，长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式是主因，上半年疫情冲击加速暴露了该商业模式的问题。多地行业主管部门发布风险提示，提醒房东和租客要警惕长租公寓企业“高进低出、长收短付”等经营风险，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。还有多地发布了住房租赁资金监管新政。
在频频传出流动性危机、“跑路”消息后，长租公寓“租金贷”模式再次受到灵魂拷问。
蛋壳公寓等长租公寓大量使用“租金贷”金融产品。
“租金贷”业务模式：
租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。
在“租金贷”模式下，租客与长租公寓签订房屋租赁合同，一次性预付一年等期限房租及押金，长租公寓向房东月付租金。
但是，当长租公寓深陷流动性危机后，租金无法向房东交付，房东即要求租客搬离。
在业务逻辑上，“租金贷”解决的是租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点。
例如，在各大城市房租水涨船高后，由于普遍采用“押一付三”付款模式，再加上一个月房租作为中介费，意味着租客一次性缴纳五个月“小半年”租金开销，是很多年轻人不易承受的房租压力。
21世纪经济报道此前报道，有项目负责人曾提出，分散式长租公寓只有做到95%入住率，才能实现稳定的现金流。
但是，若长租公寓现金流断裂或紧张，无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。租客不但面临无房可住的局面，更背负一笔个人贷款。若出现租客未按时还款的情况，租客的个人征信会受到影响。
多位银行业内人士表示，在“租金贷”模式下，长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱，通常将这笔“租金贷”加杠杆，再去收购更多的房源，以此实现杠杆式扩张，但该模式敏感而脆弱，任何一个环节——若租金收入下降、租金贷来源减少，都会使得杠杆破裂。
去年底，住建部等六部门发布新规，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，该比例最高时超9成。
房东东公寓学院创始人全雳认为，在经历这几年的高速发展后，中国的长租行业依然缺乏盈利模式，但融资欲望却相当强烈，所以，导致爆仓有常常有，最终资本也不敢进入。
不过，知名地产分析师严跃进认为，作为长租公寓的标杆企业，蛋壳相关的经营情况确实受关注。当然，市场也不必对此类企业有太多的顾虑，经营困难也是暂时的。后续企业需要建立风险管控体系，真正化解风险。
