寻找长租公寓破局之路（二）：如何打破长租公寓“出租率焦虑症”

　　编者按：随着蛋壳风波的不断蔓延，关于“长租公寓出路在哪”的话题在今年一直大热。从11月17日起，北京商报地产频道推出特别报道——寻找长租公寓破局之路，我们希望借助这个系列报道与行业、金融机构、消费者、小业主们讨论几个问题：长租公寓还能不能做？谁能做？怎么做？谁来监管？

　　甲醛、隔断间等公共安全问题如何破解？长收短付、违规放贷甚至泛资金池等金融问题谁来监管？

　　除了大装修、长合同以外，还有哪些模式更利于抵抗下行市场存在的风险？

　　长租公寓持续爆雷的背后，“出租率焦虑症”已经成为很多长租公寓运营方的行业病。在本就利润不高、流动性较差的这个行业里，出租率不到90%，就很难做到真正意义上的“活得很好”。然而在下行市场中，这个数据部分企业甚至下探到30%。

　　破解长租公寓“出租率焦虑症”，目前哪些方式方法行得通？在行业整体面临“出租难”、长租公寓出租率无法短期内提高的现实情况下，如何尽可能地减轻企业的压力？我们试图从市场找到一些探索。

　　理想的90%与现实的30%

　　如果复盘躺在“阵亡”名单中的长租公寓，就会发现大多都死在了疯狂扩张后的经营不善上。企业一旦遭遇市场下行、竞争加剧，亦或是发生战略决策失误而陷入流动性危机，导致陷入“出租率下降-营收减少-成本增加-利润减少-团队离散”的死循环，那么长租公寓业务停摆甚至倒闭只是时间问题。

　　空·白研究院创始人杨现领告诉北京商报记者，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，当房源的空置期较长，超过了企业对于该房源实现盈亏平衡所要达到的出租水平后，企业的营收压力便随之增加，就会因此选择降价出租，以提升出租率。 

　　“长租公寓的成本回收期较长，一般需要达到整体租约的一半年限及以上。以集中式长租公寓为例，若企业签署的契约年限是十年，通常需要五年及以上的时间回收成本；回报期的长短也与项目情况以及企业自身的运营能力相关，运营效率较高的企业可以缩短回收周期。”杨现领补充道，今年受疫情影响，租赁市场整体租金水平呈现下降趋势，租客的月均支出也在缩减，部分城市出现消费降级。在此背景下，部分租客为了缩减租金成本支出，会选择更具有价格优势的租赁房源。

　　而多家长租公寓运营方向北京商报记者透露，在一系列长租公寓“阵亡”名单中，不乏出租率低于50%、甚至30%的企业，下行市场的冲击，让行业在理想与现实之间出现巨大裂痕。

　　头部长租企业的“出租焦虑”，也说明了这个问题。

　　为了进一步刺激市场回暖、降低房源空置率，头部长租平台也推出相应的优惠补贴。如，自如在7、8月推出“亿元补贴”活动，9月开启“9月折扣季”，10月推出“自如品质租房节”；“金九银十”之际，蛋壳也推出了“亿元补贴”等系列优惠租房活动，包括“9月租房免租两个月”、“10月签约指定年租房源，最高免租1个月”等。

　　轻重并举

　　“具备较好资金管理及运营能力、能够依据外部环境不断优化库存房源结构的企业，在逆势中更有机会弯道超车。” 在杨现领看来，眼下的市场，已经迫使长租公寓企业依据外部环境动态调整自身战略及运营策略，不断在市场中突围，唯有这样才能增加企业自身的抗风险能力。

　　头部企业的行动更早一些，“轻重并举”便是其中绝大多数开发商系长租公寓的选择。

　　“我们在去年初就提出了‘轻重并举’的发展战略。经历疫情后，公司愈加坚定了这一发展战略，并将业务拓展重心转移至综合型租赁社区。”旭辉领寓方面在接受北京商报记者采访时如是说道。

　　据介绍，在轻资产端，旭辉领寓通过与国企、开发商等合作提前介入到租赁用地的开发运营。今年底计划预售的张江纳仕国际社区即为“轻”端合作代表。项目由旭辉领寓与张江集团携手打造，是全国首块R4（租赁住房）用地，占地面积达6.5万平方米，公寓总体量超2400余间，预计全部开业入住后社区总人数可达5000人。

　　重资产端，通过股权模式、资管双轮驱动有条不紊地进入市场。9月在上海新开业的华侨城柚米社区，即是旭辉领寓“重”模式的代表。作为旭辉领寓2019年携手平安不动产成立100亿元投资平台后的首个综合型租赁社区项目，该项目总投资在20亿元左右，占地6.3万平方米，5栋公寓楼包含1800+套房源均为领寓自持。

　　旭辉领寓方面还告诉北京商报记者，目前领寓重资产项目维持在20%左右，剩余的80%以轻资产为主。做重还是做轻要看项目，看业主拿来的物业是什么样的。“我们每年有设定投资额，也有和平安不动产成立的重资产投资平台，有百亿元人民币规模，会在有限的资源里匹配合适的项目。托管的话会选择大型综合社区，跟其他运营商‘小业主’的加盟模式不一样。因为旭辉领寓可以提供全周期的综合性产品和服务解决方案。不仅是长租公寓，还包括代建、商业办公物业的综合运营、稀缺教育资源配套等。”

　　同样在长租公寓领域作出轻重并举配置的，还有万科泊寓。

　　“北京万科在降低项目综合成本上，是通过获得集体土地来解决的。”据万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖介绍，截至目前，北京万科拿走了北京市场上30%的集体租赁用地。

　　“北京有租赁人口月860万人，但市场上的合格租赁房源只有250万套，对应的平均租金是7000元/月。”刘肖坦言，万科的切入方式是通过产品坪效的管理，把人均租金降到3000元/月左右，从而获得广大租户。

　　来自万科长租公寓事业部的数据，截至2020年10月，万科泊寓的房间数已经达到134836间，进入33个城市，开业365家门店，上半年获得10.5亿元营收。

　　以分散式房源管理运营为主的长租公寓品牌——自如在接受北京商报记者采访时认为，长租不管分散集中，都需要精耕细作，没有所谓的轻重之分，要把长租行业当成长期的事业来看待。

　　全量市场

　　轻重并举之外，对于全量市场的布局，也被看作是规避风险的一种选择。

　　“过去五年以来，面对市场上花样繁多的打法，相寓一直不为所动地坚持全量市场配置。”回顾这一波长租公寓市场的起伏，我爱我家北京公司总经理高晓辉表示：“2019年，在很多企业进来后，大家加价抢房，打破市场平衡会导致后续的经营风险倍增。”面对不同情况的房源和广大客户的差异化需求，相寓推出了面向业主和租客双向灵活多样的委托、装修和服务策略。相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大产品品牌覆盖不同诉求的租房者。

　　在高晓辉看来，公寓运营是一个古老的行业，它不会因风口出现突然出现，更不会因风口过去而突然消失。行业大洗牌之后，一切正在回归理性。

　　放眼全球，美国著名公寓运营商EQR成立于1969年，其于1993年3月以REITS的形式登陆纽约交易所，且成为了S&P500指数成员。另一家比较新的公司Greystar跟相寓很相似，它也采取轻资产、全量化的运营模式，小到学生公寓床位，大到豪华别墅全面配置，成立不到30年时间，版图已经覆盖美国39个州及特区，以及拉丁美洲、欧洲和亚太地区。

　　从这个角度来看，整个中国长租公寓市场还有着很大的想象空间。 

　　“特别是这些年，随着国内消费者对于租房生活开始逐渐接受，买房的执念持续变淡。寻找有品质、安全、放心的公寓，将成为大批青年人的选择。”高晓辉说道。

　　“以出定收” 

　　2019年下半年以来，部分分散式长租公寓运营商开始选择房况较好的房源进行托管或进行包租，并根据房源情况减少重新装修，经基础保洁及维修后原装入市，并有意识地降低不良库存。

　　以相寓为例，据该集团管理层在今年5月举办的2019年度业绩说明会上透露， 2019年相寓在管规模减少了约3万套，原因在于“基于市场的主动收缩”，此次规模缩减使得单套房收入和毛利率有所提升。“通过研判租赁市场的变化趋势，相寓自2019年初开始就主动调整布局，降低不良库存，坚持以运营周转效率为核心策略，聚焦租赁需求稳定提升的区域。”

　　中原地产首席分析师张大伟直言，对于租户而言，标准化装修一定程度上意味着更好的居住环境及体验，但往往伴随着租金提升、污染的存在。在他看来，对于分散式长租公寓企业而言，降低不良库存、减少装修的模式，可以通过节省二次装修的成本来形成价格优势，从而加快房源出租、减少空置，以实现提升整体出租率乃至运营效率的目的。

　　“理论上来讲，长租公寓企业应当‘以出定收’。”贝壳研究院高级分析师黄卉提示，面对下行市场，长租公寓企业更应根据出房情况来决定收房速度，灵活调整收房策略，优化库存房源结构，通过动态管理，将库存维持在健康水平。

　　北京商报楼市调查小组