报告显示：人才流动分化趋势明显跨城置业呈现新特点

人民网北京2月23日电 （记者乔雪峰）住房问题关乎民生，“安居乐业”是每个老百姓最朴实的期盼，实现“住有所居”“住有宜居”也是新时代全面建设社会主义现代化国家的根本要求。近年来，国家相继提出多项政策，破解“住房难”问题，以满足不同收入家庭的住房需求。

在“房住不炒”的基调下，相关支持政策逐步落地，刚需客群“上车”的基石也逐渐牢固，呈现出新的居住消费特征。近日，贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》（以下简称《报告》），从居住消费行为特征、选择偏好及居住痛点等方面出发，刻画了相对饱满的刚需客群特征画像。

“刚需”，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体，是房地产市场置业的主力群体。

《报告》显示，2021年城市套均总价与2020年基本持平。其中，北京、深圳、上海、厦门及杭州套均总价位居前5，仍是“刚需上车”难度较高的城市。以哈尔滨、贵阳、长春、沈阳及烟台为代表的城市，“上车”总价相对于其他样本城市较低。

城市间刚需“上车”套均面积差异依然显著，城市能级间差距依旧明显。《报告》指出，这很大程度上与购房负担、住房供给结构以及消费习惯等因素有关。

深圳、上海、天津及北京等城市平均面积较小，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导。以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。

相较于新一线城市及二线城市，一线城市居住负担明显更高。以北京、上海及深圳为代表的一线城市，对人才具有更强的吸引力，从需求侧角度来看，购房需求就相对旺盛。

随着城市间综合竞争力分化现象加剧，人才流动的分化趋势日趋明显，跨城置业也呈现出新的特点。

《报告》显示，在35个样本城市中，深圳、珠海、东莞及佛山等粤港澳大湾区城市成为典型的“迁徙”城市，苏州、杭州及无锡等长三角城市紧随其后，此外，厦门及成都的迁徙指数排名也相对靠前。

这些城市的指数特征在于：一是人才吸引政策加持，出台人才落户政策吸引外来人口，特别是高学历青年群体落户置业；二是城市能级高，在经济体量、产业布局等方面具备相对优势，高薪酬的强吸引力；三是以南方城市为主，人才的涌入带来了更多的置业需求，对当地的房地产市场形成强有力的支撑。

受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。

从城市群看，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。

刚需客群首次置业时如何来支付房款？调研数据显示，75.2%的受访样本表示需要进行按揭，仅24.8%的受访样本表示可以进行全款支付。

另外，从二线城市到一线城市，按揭贷款比例依次提升，且一线城市与其他能级城市间差异显著，这也符合城市能级越高、“上车门槛”越高的推断。

60.4%的刚需样本户家庭表示，当前的居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需，56.3%表示户型布局不够合理，53.7%表示小区内部环境较差。《报告》还认为，解决居住痛点需要社区周边配套、社区内部建设及居住空间体验等方面的全面提升。

(责编：郭思邈、吕骞)