基础设施REITs迎增量扩围探索建设多层次市场(2)

今年以来，支持基础设施REITs扩容提质的政策措施密集落地。5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施REITs健康发展，鼓励更多符合条件的项目发行上市；5月27日，证监会与国家发改委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。

政策助力为REITs市场发展打开广阔空间。今年获批的REITs产品，资产类型已由传统基建类项目，拓展至清洁能源、保障性租赁住房等基础设施补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。

未来基础设施REITs扩围还有哪些可能性？北京大学光华管理学院院长刘俏认为，高铁、新能源车、5G基站等关键领域在国民经济里处于节点位置，行业内的投资和技术变革有较好的外溢效应。对于这些领域，可以把它识别出来，纳入REITs底层资产范围，优先进行发展。还可以把碳资产纳入REITs底层资产范围，通过IPO上市，在二级市场交易形成市场价格，引导资金配置到关键领域，推动找到最优化的碳中和实现路径。

值得一提的是，在基础设施REITs资产扩围的同时，基金扩募步伐也在持续。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基础设施REITs扩募项目状态更新，其中华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT状态更新为“已反馈”，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT状态更新为“已问询”，意味着首批基础设施REITs扩募又有新进展。

“首批基础设施REITs扩募，更多基础设施被纳入底层资产，相关REITs有望因扩募而降低估值，提升收益率水平。”光大证券分析师孙伟风表示，国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

探索建设多层次市场

12月6日召开的中共中央政治局会议提出，要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用。REITs是基础设施投融资机制的重大创新，在有效盘活存量资产、拉动社会有效投资方面能够发挥出积极作用。

不过，当前我国基础设施REITs尚处于发展初级阶段，市场建设有待进一步完善。招商基金研究部首席经济学家李湛表示，目前政策规定中对于底层资产项目的要求较为严格，市场上符合条件的优质项目不多，对各类REITs产品的税收优惠不够明确。此外，目前REITs公众投资者参与程度不高，产品流动性有待进一步提升。

要充分发挥基础设施REITs产品功能，还需推动多层次REITs市场建设，加快推进REITs市场常态化发展。

“为尽快拓宽市场的广度和深度，应当积极探索建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。”蔡建春表示，还应鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs；进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

要更好地激发市场活力和发展内生动力。蔡建春认为，还应坚持市场化方向，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用，实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端，加强市场组织，持续研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励。在审核端，构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循以信息披露为中心，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端，持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。