5月楼市观察：市场“微降温” 政策分化成常态(2)

　　严跃进认为，房地产开发投资增速回落符合市场预期，出现这一状况的原因有三个：一是房企购地积极性受到限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉；二是资金面收紧后，房企放缓了开工节奏，致使开发投资增速减缓；三是金融大环境略有收紧，对企业的经营策略产生了影响。

　　购置土地方面，1~5月份，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均出现了同比超30%的下滑，土地成交价款的降幅还扩大了2.1个百分点。张波称，1~5月的土地成交面积和金额下降趋势并未改变，房企拿地谨慎度继续提升。银保监会近期重申了对房企的融资限制，资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。

　　全国商品房销售面积及销售额增速 来源：国家统计局网站

　　1~5月，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。单看5月数据，当月全国商品房销售面积为1.34亿平米，相比2018年5月份的1.42亿平米下降了5.5%。

　　对于销售面积不振，张大伟称，楼市收紧政策再次明显影响了市场，相比于3~4月，购房者5月的入市积极性开始减弱。中原地产研究中心公布的数据显示，5月份发布的各类房地产调控措施高达41次，虽然少于4月的60次，但仍处于政策密集发布潮中。

　　楼市趋于稳定后，市场参与者的心态也发生了变化。58安居客线上调研数据显示，5月是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。

　　热点城市调控加码可能性大

　　北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

　　从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控的政策明显减少，但最近楼市再次出现波动，调控政策随之加码。

　　5月17日，银保监会发布通知要求，治理表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等。紧接着，5月18日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　中原地产研究中心数据显示，2019年前5个月，房地产调控政策发布次数高达205次，比2018年同期的159次上涨近30%。

　　“楼市依然会以平稳为主，市场过热肯定会引来调控加码。不过，政策力度没有超过市场预期，但会在一定程度上缓解上涨压力。”张大伟认为，这一轮“小阳春”是由资金面宽松引起的，也会随着政策收紧而快速退却，到了6~8月，市场有可能会进入新一轮的调整期。

　　张波预计，未来调控的松紧变换将成为常态，这种变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市，未来调控加码的可能性更大。3~4月份房价上涨幅度较大、土地市场较热的城市，或许会面临“微收紧”。

　　张波还称，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。(中新经纬APP)