深圳楼市为何出现暴涨？“经营贷”至多只是帮凶(2)

　　有人总结过帮个人申请“经营贷”的操作流程，包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。这中间的每一步都不简单，也暗含不小的风险，没有专业人士的帮助，个人基本完成不了。

　　“房价不涨没人会动这个心思。”中原地产首席分析师张大伟说，“经营贷”利率虽然最近一年多直线下调，但还款周期短、归本约束严，到楼市里加杠杆风险不小又费劲。

　　他认为，深圳房价杠杆高是历史原因，从遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象的“三价合一”政策看，深圳是全国一线城市中执行最晚的，也就是评估价、网签价最晚统一的。而深圳楼市这一轮“小阳春”，与去年深圳豪宅税标准变动直接相关。

　　2019年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要容积率高于1.0、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。而目前市面上很少有容积率小于1.0的小区。一套目前市场价1000万元、原价300万元、购买满两年的房子原本要缴纳33万元左右的增值税，新政实施后，这笔钱直接减免了。政策直接导致了房主捂房惜售或上调房价，同时刺激了深圳二手房市场的成交量，影响至今。

　　“这是个资金的市场”

　　这些年，深圳经济增速放缓，其GDP增速从2017年的8.8%、2018年的7.6%到2019年的6.7%，每年都下降1个百分点左右。今年受疫情影响，深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创。

　　数据显示，2020年1-2月，深圳规模以上工业增加值下降18.5%，固定资产投资下降22.9%，社会消费品零售总额下降20.5%，进出口总额下降17.6%。而深圳经济对外依存度高，2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿元，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%。可以预见，2020年，疫情对深圳经济的影响深远。

　　而从楼市来看，最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年这一数据达22.4%。今年受疫情冲击，空置率再创新高。根据国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行的最新数据，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。

　　一面是写字楼“冷清”，一面是商品房销售火爆，这值得警惕。

　　“这是个资金的市场。”斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬提醒，这些年美国的经济数据、企业年报表现都不佳，但股市照样涨，因为什么？美国有很多钱，这钱没地方去就把股市给搞起来了，中国一样要注意资金的流向。

　　4月22日，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2020年度实施计划》：2020年商品住房计划安排用地125公顷、建筑面积约563万平方米，计划供地拟建设6.3万套。2020年，计划安排供应公共住房用地168.2公顷；计划建设筹集安居工程项目8.1万套；计划基本建成（含竣工）安居工程项目约2.28万套；计划供应安居工程项目4万套。

　　计划发布的第二天，一个中介给李欣发来信息，他说，计划有明显的增加供应、稳预期效果，但深圳人口基数大、密度高、增长快，供求关系长期紧张是深圳楼市面临的一个不争事实。