提高法律风险意识 保障房租售设限违规者自担其责(3)

　　在审理过程中，闻某向一审法院提交了诉争房屋的查询信息，该查询信息显示涉案房屋的登记时间为2012年10月9日。双方均认可在签订房屋买卖合同时，该经济适用住房距离初始交易尚不满5年。一审法院审理后认为，双方签订房屋买卖合同时，诉争经济适用房屋尚处于限制上市交易期限内，故支持赵某的主张，判决该房屋买卖合同无效。

　　闻某不服一审法院判决，上诉至北京市一中院，认为诉争房屋已经以市场价出售给自己，合同约定赵某取得房本后应配合办理过户，因此请求一中院撤销一审法院的判决，发回重审或依法改判支持其诉讼请求。

　　一中院审理后认为，合同效力问题属于人民法院审理合同案件应当主动审查的范围，根据规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案中，涉案房屋为赵某于2008年4月11日购买的经济适用住房，闻某与赵某于2012年10月23日签订房屋买卖合同时，属于在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房。据此，一中院终审认定双方签订的合同应属无效，判决驳回上诉，维持原判。

　　合同法相关规定

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《公共租赁住房管理办法》相关规定

　　第二十八条 市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

　　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

　　《经济适用住房管理办法》相关规定

　　第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

　　无论是公共租赁住房还是经济适用住房，都是国家为了实现人民群众住有所居的目标而建造的保障性住房。

　　依照国家相关政策规定，承租、购买保障性住房需要具备一定的条件。一般来说，只有承租、购买普通商品住房有一定困难的低收入群众才有资格承租、购买保障性住房。

　　然而，目前个别地方在保障性住房的租赁、买卖过程中存在一些乱象，违反了国家设立保障性住房制度的初衷。

　　有些人弄虚作假伪造证明文件，骗取租赁、购买保障性住房资格；有些保障性住房的拥有者违反国家规定，擅自进行转租、转卖；还有人丧失相关资格后，拒绝腾退保障性住房，占便宜没够。

　　保障性住房租赁、买卖中的乱象折射出个别人诚信缺失、见利忘义，也反映出保障性住房管理中存在诸多漏洞，损害了社会的公平正义。