融信服务递交港股IPO资料：在管面积1700万平 关联差达到11%

　　由欧宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited全资控制。

　　据IPO早知道消息，融信服务集团股份有限公司（以下简称“融信服务”）已于11月3日向港交所递交招股书，海通国际担任独家保荐人。

　　招股资料显示，融信服务的历史可追溯至2014年，彼时欧宗洪自两名独立第三方收购融信物业管理的控股股权，而融信物业管理自2006年起一直就为融信中国集团开发的物业提供物业管理服务。目前欧宗洪所在的家族信托HSBC International Trustee Limited透过融心一品和福美国际全资控制融信服务。

　　融信服务主要为住宅和非住宅物业（如政府和公共设施、办公楼、商业综合大楼、医院、银行、学校和工业园区）提供多样化的物业管理服务，现已成为一家发展迅速的全国性综合物业管理服务商。其在巩固海峡西岸地区和长江三角洲地区市场地位的同时，也在快速向中国市场其他地区渗透。

　　截至2020年6月30日，融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付予的项目，覆盖两大主要地区和其他地区的41个城市，在管总建筑面积约1700万平方米，总签约建筑面积约3430万平方米。

　　凭借稳固的市场地位、声名远播的品牌形象、范围广泛的项目组合和优质的服务，于往绩记录期，融信服务的总收益和纯利一直能实现可观的增长。2017-2019年融信服务的总收益由2.64亿元增加至5.18亿元，复合年增长率为40.1%；同期纯利由652万元增加至7151万元，复合年增长率为231.1%。

　　融信服务利润表（来源：招股书）

　　疫情之下物管价值凸显，2020上半年融信服务亦迎来业绩的高增长。该期融信服务实现总收益2.03亿元、实现纯利4091万元，分别较2019年同期增长57.1%及65.5%。

　　如同绝大多数物业公司，融信服务提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三个业务大类，特别的点在于，其的非业主增值服务占比相对较大，但社区增值服务贡献仍然相对微弱。仅以2020上半年为例，该期物业管理服务收入占比降至51.9%，而非业主增值服务收入占比较2019年末增加2.9个百分点至46.3%，社区增值服务贡献率则只略增0.4%至1.8%。

　　融信服务收入结构（来源：招股书）

　　地产系出身的物业公司通常极为依赖关联方，融信服务亦不能摆脱这一窠臼。

　　在管面积层面，2017-2019年及2020上半年融信服务来自由融信中国集团开发项目及共同开发项目的建筑面积分别为573.7万平、635.7万平、921.4万平及1011.5万平，分别占当期总在管建筑面积的60.2%、60.2%、58.0%及59.5%；物管收入层面，2017-2019年及2020上半年融信服务来自由融信中国集团开发项目及共同开发项目的收益分别为1.43亿元、1.81亿元、2.15亿元及1.17亿元，分别占当期物业管理服务收益的80.2%、76.3%、75.6%及70.6%。

　　融信服务的关联方依赖情况（来源：招股书）

　　与之相对应，过往融信服务关联方收入面积差分别为20%、16.1%、17.6%及11.1%。由此可见，融信服务对关联方的依赖正在逐步减轻，但是依赖度仍然高企。

　　从大客户角度来看，这一现象亦是相当显著。根据招股书披露，融信服务的最大客户为融信中国集团，于2017年、2018年和2019年以及截至2020年6月30日止六个月，其向融信中国集团提供服务产生的收益分别为5420万元、1.35亿元、1.57亿元和1.07亿元，分别占其总收益的20.5%、 32.6%、30.2%和33.5%。