曹舟南：房地产将脱离金融红利期 兜底利润式共建模式或是出路

　　本报记者 王丽新

　　辞任绿城中国行政总裁，放弃5000万元年薪，抵押别墅贷款，地产老兵曹舟南创业两年后，找到了越发清晰的商业模式，即共建。

　　“‘三条红线’的到来，我研究了三天三夜，这与我对未来的研判基本吻合。”蓝绿双城创始人曹舟南向《证券日报》等媒体表示，剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，这“三条红线”一出，想要在复杂的房地产市场中弯道超车，“共建”或许是一条出路。

　　金融红利期告一段落

　　盈利靠管理红利时代来临

　　按照“三条红线”的标准，目前国内少有任何一条“红线”都不踩的房企。有市场传闻称，监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。在这种局势下，不得不说，这将彻底改变整个中国房地产行业，无论是商业模式，盈利模式还是竞争格局。

　　在曹舟南看来，中国房地产真正发展的30年，前20年靠土地红利盈利，城市化速度快，产品和服务能力弱；2010年至今这10年，行业盈利主要靠金融红利，通过举债扩大规模，带来的结果是高周转，整个行业房企对渗漏水、烟道串味、墙体发霉等问题30年都没有得到解决；而“三条红线”带来的最大影响是房地产行业将彻底脱离金融红利期。接下来，行业盈利模式即将进入“管理红利”时代。

　　“很多人问我，项目明明是亏的，为什么有公司死活要拿？因为他需要的是规模。房企围绕土地筹备规模、签约销售规模、销售收入结转规模进行比拼和竞争，进入头部白名单以后，发债、融资、贷款可以得到支持，而且成本比较低。”曹舟南表示，但金融红利带来的最大问题是高周转，房产是产品，品质质量和服务质量的保障是需要物理时间的，如果没有时间，质量通病显然解决不了。

　　至于房企在后房地产时代的竞争格局，在曹舟南看来，未来行业的分化会愈发显著。TOP20或是TOP30的房企，将持续提升行业集中度，形成寡头化；但销售额在几百亿元至1000多亿元规模的房企，特别是已经上市的，进退都不容易，如果规模萎缩，这么多的股票投资人、债券投资人都盯着，你怎么办？要转型？挺难的；剩下的房企，“我个人理解有另外一条路就是共建。”

　　共建或是一条出路

　　身处去杠杆经营的管理红利时代，在如此的市场格局下，参照发达国家的房地产发展路径，曹舟南认为，投资与开发加速分离是行业趋势。“美国有成熟、庞大的房地产市场，美国专业的开发商是7家，而中国有7万多家，这是不可持续的”。依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业将以“共建互联”模式重新形成新的事业生态。

　　据《证券日报》记者了解，“共建互联”目前覆盖五个层面：资本共建，与投资人共建解决资金问题；产业共建，实现科技产业成果转化和城乡一体化；供方共建，与专业领域的头部企业合作打造专业共同体；同行共建，与具有专业特长和投资能力的同行开展共建；与客户共建，业主可以通过投资、销售成为蓝绿双城的“事业合伙人”。

　　从实操层面看，蓝绿双城创始合伙人顾建明表示，相比传统的开发模式，共建模式具有极强的核心竞争力，通过小资本实现大市场，最终实现客户、投资人、事业合伙人“三位一体”。

　　另据蓝绿双城创始合伙人金如一透露，蓝绿双城目前主要采取的是“资本共建”模式，通过蓝绿双城链接项目端与资本端，为项目方、合作方提供金融解决方案，为资本方提供优质投资项目，并通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值，形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。因此，“资本共建”模式对蓝绿双城来说是一种轻资产的投资模式，我们在中间主要起到的是金融加持和产业赋能的作用，是投融资顾问加产业GP（普通合伙人）的角色，也是一种“泛资管、小投行”的投资形态。

　　但作为“共建”模式的倡导者和设计者，核心则是“兜底或者对赌”。在与记者交流中，曹舟南一直强调，蓝绿双城在这个模式中并不是“坐庄”的，而是打工的。“在共建商业模式中，蓝绿双城是要入股的，同股同权同利，或者对赌，或者利润兜底，这是最朴素的。比如这块地什么价格拿下，开发周期几年，利润多少，完不成我们承担，但是完成了给我分成，超额完成累计分成。相当于大家都来参与，有地的出地，有钱的出钱。进入到管理红利时代，必须专业的人做专业的事，不能大而全、小而全。”

　　未来两至三年内将启动IPO

　　如果说链接“万亿级投资、上千家头部企业、追求更加美好生活的民众”是共建这种新兴地产商业模式所能描绘的未来版图，那么，蓝绿双城作为初创企业，所做的第一件事就是不能砸了品质招牌，因此在落地每一个项目时都需加倍谨慎。

　　“库里的项目很多，但落地要控制速度。”曹舟南向《证券日报》记者坦言，如果出现一个或者两个不好，蓝绿双城就要关门了。

　　据蓝绿双城创始合伙人余海涛介绍，在主营板块，蓝绿双城目前在全国40余个重点城市已落地项目超过60个、产业基地3个，规划总建筑面积超过1300万平方米，预估可售货值超过1500亿元，其中接近一半项目在2020年内面世，预计今年能够实现销售业绩约70亿元。

　　据《证券日报》记者了解，在这些项目中，蓝绿双城几乎都是小股操盘的，一方面以小资金撬动大盘开发；另一方面则是出于搭建轻资产企业上市架构的考虑。“资本市场对我们的要求是最好控制在20%左右，否则不是轻资产。”曹舟南如是称。

　　“随着2020年首批战略投资者已落地，公司预计在2年至3年内将启动上市。”蓝绿双城创始合伙人张玲波表示，前期也会逐步做一些包括股权架构优化、境内外架构设置这些基础工作，会逐步展开。

　　结束了这场几乎持续到凌晨的对话，不得不说，50岁开始创业的曹舟南，在压力中加持了一份坚定。如他所言，“诞生于共建共享的美好生活新时代，成长于互联互通的城镇化新阶段，共建互联，是模式，是方向，是生态，更是未来。”