富力找来黑石44亿接盘旗下资产：减负压力大 面临显著资金缺口

　　减负压力大，富力找来黑石44亿接盘旗下资产

　　记者 | 黄昱

　　富力地产正在按计划陆续出售资产。

　　11月9日晚，富力地产（02777.HK）发布公告称，拟将其全资持有的广州富力国际空港综合物流园（以下简称“富力空港物流园”）70%权益转让给黑石集团，以63亿元估值计算，此次交易对价为44.1亿元。

　　富力空港物流园始建于2007年，是富力地产旗下唯一的物流园，位于广州市花都区，占地约1470亩，计划建筑面积超过120万平方米。

　　2008年，富力空港物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用，经过多年扩建及运营，搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台，已成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。

　　据了解，该物流园聚集了医药、 第三方物流、电商、通讯、 服装等行业板块的多家龙头企业，如国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等。

　　目前富力空港物流园的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。

　　出售富力空港物流园早有苗头。早在9月29日，富力地产就对外宣布，已于8月10日就富力空港物流园70%权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书，且至9月29日，相关交易已有重大进展。

　　富力地产内部人士对界面新闻表示，相关事宜的洽谈其实从5-6月份就开始了，从目前来看，空港物流园作价63亿元是一个理想的价格。

　　公告显示，此次交易完成后，富力地产将收到约41.2亿元的现金付款，预估带来约15亿元的收益。

　　对于富力地产而言，转让富力空港物流园是解决当前资金问题的一个重要渠道。富力地产表示，此次交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。

　　富力地产认为，此次交易使得其对富力空港物流园的投资价值得以货币化，降低了资产负债比率。

　　有“私募之王”之称的黑石集团自2010年开始对物流地产进行投资。黑石集团房地产全球联席主管凯瑟琳·麦卡锡曾在去年接受彭博社采访时透露，物流仍然是其在全球房地产领域最重点的布局主题。

　　上述内部人士透露，富力地产很早就与黑石集团有过合作，非常看好黑石的品牌效应以及国际影响力，目前黑石在国内物流地产有一定规模，将空港物流园交给黑石专业团队运营，可以实现项目的资源优化。

　　如何“减磅”是富力地产今年以来首要难题，目标是在2020年将净负债率下调14个百分点至185%，长期目标是下降至150%。

　　截至2020年6月底，富力地产的总有息负债为1877.4亿元，其中一年内到期的短期负债约为892.4亿元，而账面上的现金及现金等价物为179亿元，远不足以覆盖短期负债，面临较大的偿债压力。

　　另外从如今监管层面监测的“三道红线”来看，富力地产2020年中期的财务数据已踩中全部红线，剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44，被归入红色档。

　　国盛证券研报指出，富力地产确实面临显著的资金缺口，处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，需要缩减债务规模高达逾700亿元。

　　8月的中期业绩会上，富力地产联席主席李思廉透露，富力已有“减磅计划”，无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

　　按照最新目标，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务，其中超过一半会有重组的安排，其他的靠资金和销售来抵消。

　　靠旧改起家的富力地产自2007年开始进军商业地产，投资物业组合（酒店除外）主要分布在一二线城市，包括投资物业组合主要分布在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业以及物流园等。

　　截至2019年底，富力地产在运营的投资物业共计17个，代表性项目包括广州富力中心写字楼、广州天汇广场、北京富力中心写字楼、大连万达中心写字楼等。

　　富力地产“包袱”最重的还是酒店物业。在2017年以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产后，富力地产的酒店数量达到132家酒店，其中运营中为90家，总建筑面积为395.2万平方米。

　　今年上半年，富力地产就开始对投资物业动刀了，2019年12月富力地产在运营中的投资物业总建面为252.3万平方米，在建或规划中投资物业总建面为234.6万平方米，到今年6月30日，在运营建面基本不变，在建或规划中建面下降至221万平方米。

　　9月初，有消息传出，富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。

　　界面新闻确认该酒店分拆计划属实，但目前仍没有相关进展。

　　远水解不了近渴，继去年底配售2.73亿股新H股之后，富力今年再次选择了股权融资。10月5日完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元，将用于偿还公司的境外债务。

　　除了股权融资、出让资产或股权外，销售才是富力地产解决资金问题的最得力方式。然而富力地产销售相比去年并无明显提高，前十月累计权益合约销售为1026.8亿元，同比下降3.71%，仅完成年度销售目标1520亿元的67.6%。

　　经过一系列的筹资举措后，富力地产的财务状况开始有了改善。富力地产三季度报告显示，截至9月底，富力地产的总有息负债为1157.5亿元，比中期下降了719亿元，净负债率已下降至166%。