SOHO中国盈利微薄 善变的潘石屹看不清前景去意已决
出品：新浪财经房产|大眼楼管
作者：肖恩
SOHO中国在2020年显得“清净”又“热闹”，清净在于公司自年初以来，包括股东人数变化及业绩发布等公告在内的公告总数仅42条，运营冷清。热闹在于，公司的股价随着黑市和高瓴收购和私有化消息波动剧烈，吸引着着投资者的广泛围观。
据此前不完全统计，SOHO中国在2014年至今的6年间累计出售资产约293.41亿元，主要集中在上海，包括上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、SOHO世纪广场项、虹口SOHO和凌空SOHO等。
从SOHO中国的业绩、现金流、资产总量、拿地等多个指标来看，战略多变的创始人，从开发到自持，再从卖单个资产转向寻求全面脱手公司，潘石屹早起去意已决。
“在这个动荡的时候，我们还是采用最保守的办法。”
这是在2014年12月全国工商联房地产商会的年会上，潘石屹对于SOHO中国战略阐述的观点。
事实上，从2014年起，潘石屹就开始卖卖卖。
2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格将上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场出售给金融街控股，将凌空SOHO一半项目以30.5亿元的价格出售给携程；
2015年9月，潘石屹将外滩地王股权转让给复星集团，收回45.85亿元资金；
2016年7月，位于上海的SOHO世纪广场项目转让给国华人寿保险，成交总额为32.97亿元；
2017年整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO；
2019年9月份，SOHO中国作价7.61亿元出售了旗下部分商业项目的2583个地下停车位。
2020年，公司公告证实了SOHO中国曾一度在洽谈可能被全面要约收购的事实。
创始人的策略从卖单个资产转向寻求全面脱手公司。但峰回路转，此起彼伏，截至目前，潘石屹的出售计划仍未有明显进展。
值得注意的是，自2012年8月以来，SOHO中国就逐渐转向保守，并开启转型。宣布将告别散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时，潘石屹留给公司转型的时限是5年，“5年之后，等手头上150万平方米的商业物业成熟之后，我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”
回过头来看，2012年几乎是SOHO中国收入的高点，此后一路下滑，总收入多年不足25亿元，截至2020年6月30日，SOHO中国实现租金收入约7.82亿元，同比下降约12%更遑论租金收入超40亿元的目标。
“对前景看不清楚”
这是所谓“自持”转型2年后，潘石屹对于市场的最新认识，2014年的老潘已全面不看好商业地产。
潘石屹早放弃了租金收入40亿的目标，潘石屹曾公开表示：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%。”而事实上，SOHO中国最先出售的资产却主要集中在上海，且公司2020年的平均借贷成本达到了4.8%，这或可以从侧面反映，上海的办公商业的经营环境可能比北京还要艰难。
在连续出售部分自持资产后，SOHO中国利润、现金流均出现明显滑坡。投资现金流净额由净流出转向净流入，与此同时，筹资活动现金流净额由流入逐渐转为流出。
现金流的一升一降之间，SOHO中国的资产负债率由2012年的60.65%降至2020年的46.89%。由于项目的减少，SOHO中国的净利润已连续三年下滑，其中2017至2019年净利润分别为47.33亿元、19.25亿元、13.31亿元，其中的投资物业重估收入高达71.26亿元、10.93亿元、11.68亿元。2020年上半年剔除投资物业升值的税后净利润仅为1.48亿元。
也就是说，去除物业重估财技创造的利润后，SOHO中国的盈利基本面是很差的，这倒是与潘石屹对于北京办公物业的收益与成本的分析吻合上了。
从开发销售到自持出租，并进一步保守至卖资产，潘石屹看空办公物业也是一个循序渐进的过程。2017年业绩发布会上，潘石屹曾一度表示，SOHO中国的非核心的资产已经销售完了，剩下的资产都是核心资产，未来将不会再销售了。
而事实上，善变的潘石屹在2020年再一次改变了他的战略，从卖单个资产转向寻求全面脱手公司，此时的潘石屹去意已决。
“中国已经不缺房子了”
潘石屹的决策基础，便落实到了最基本的供求关系上。
戴德梁行发布今年第三季度北京和上海的写字楼报告显示，北京和上海的写字楼市场均因新入市的项目，这两座城市的空置率再次被推高，其中北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。
上海第三季度有四个项目入市，将全市空置率推升至21.85%，其中核心区域的空置率为16.6%，非核心区域为30.6%。戴德梁行预估，北京及上海未来一年的写字楼空置率仍有走高风险。
截至2020年6月，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率仅为78%，而2019年的平均出租率约为90%，2018年的出租率为96%。
而在SOHO中国陆续出售项目的6年间，其并未在境内再购入新项目，公司业绩报告中也多年未在披露公司的土地储备情况。
