招商蛇口再次转让子公司 负债表面靓丽少数权益背后有猫腻？

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作者：丁一

出品：全球财说

 

2020年招商蛇口（001979. SZ）流年不利，净利腰斩、增资失败、渡让股权等新闻层出不穷。

 

11月3日，北京产权交易所的披露中，再度出现了招商蛇口的消息。

 

 

接连“卖子” 意欲何为？

据最新披露，招商蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价为26.02亿元。

 

公开资料显示，深圳商启置业成立于2015年10月26日，注册资本约6122.45万元。深圳市集宇发展有限公司持股51%，招商蛇口持股49%。

 

截止2020年9月30日，商启置业营业收入22.39万元，营业利润-1.49万元，资产总计25.61亿元，负债总计23.79万元。

 

图片来源：北京产权交易所

 

《全球财说》发现，此次出售标的深圳市商启置业有限公司的51%持股股东背后则是中集集团（000039. SZ）旗下的中集产城，以及碧桂园（02007. HK）。

 

就在此前一日即11月2日，招商蛇口刚刚拟转让深圳太子湾商储置业100%股权及2.38亿元债权，转让底价约10.98亿元。

 

北京产权交易所信息显示，深圳市太子湾商储置业有限公司注册资本1.4亿元，截至2020年8月31日，营业收入为0，营业利润为-21.48万元，资产总计3.04亿元，负债合计1.64亿元。

 

然而，这只是冰山一角。进入2020年下半年，招商蛇口便通过转让、增资等方式频繁“卖子”，先后挂牌转让旗下公司股权及资产，9月份更是在9天内4次转让。

 

其中包括广州金山谷创意园区项目、招盛阁置业、明华（蛇口）海员服务公司、深圳市乐艺置业有限公司等。

 

上述转让资产中，包括商业物业经营管理类、酒店经营类、房地产开发类。2020年半年报中详细披露了广州金山谷创意园区项目的情况。

 

9月13日，招商蛇口控股子公司下属间接全资子公司将金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司，交易金额为5.27亿元。

 

公开资料显示，广州金山谷项目于2015年9月开工，预计总投资额达到5.1亿元。截至2020年6月30日，可租售面积33.91万平方米，累计竣工面积28.78万平方米，然而本年签约面积仅为1.48万平方米，本年结转面积为1.54万平方米，不甚理想。

 

图片来源：招商蛇口2020年半年报

 

此外，2020年招商蛇口转让旗下子公司沈阳金道汇通房地产，并通过增资方式出让长沙、西安、佛山、嘉兴等4处项目股权。

 

 

增收不增利 扣非净利腰斩

少数股东权益存“猫腻”？

原因为何？下降的业绩、高企的负债、紧绷的现金流，便是根本。

 

2020年三季报显示，招商蛇口前三季度的营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%；归属净利润为21.91亿元，同比下降56.69%；扣非净利润为20.97亿元，同比下降58.11%。

 

虽然营业收入增长喜人，但陷入了增收不增利且净利腰斩的尴尬局面。

 

招商蛇口称，净利润的减少主要源于受结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；减免租金等措施，导致园区业务利润同比下降；同时，上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

 

由此可见，招商蛇口对于“卖子自救”已经轻车熟路，但是转让子公司所带来的收益不具有持续性，同时也是自损八百的做法，这样的情况何时才能得到彻底改变？

 

《全球财说》注意到，2020年前三季度招商蛇口的投资收益为7.63亿元，而该项收益2019年同期高达48.19亿元。

 

为了可以更直观的了解数据，以半年报披露数据作为参考，2020年上半年招商蛇口投资收益为5.22亿元，占利润总额24.33%。其中，长期股权投资收益为1.20亿元，丧失控制权后剩余股权按公允价值重新计量产生的利得为0.63亿元。

 

图片来源：招商蛇口2020年半年报

 

相较于2019年上半年，招商蛇口投资收益为44.04亿元，其中长期股权投资收益28.93亿元中，包括股权处置收益15.62亿元，而股权处置收益在2018年同期更是高达33.18亿元。

 

图片来源：招商蛇口2019年半年报

 

《全球财说》查询历年财报后得出，2016年-2019年，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元，占净利润比例分别为43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。

 

不过，可喜的是，招商蛇口的销售情况已经在第三季度开始回暖。9月销售简报显示，2020年1-9月，公司累计实现签约销售面积821.30万平方米，同比减少1.41%；累计实现签约销售金额1901.76亿元，同比增加17.36%。

 

虽然，签约销售面积仍不及2019年，但已较半年度有所好转，同时销售金额的同比上升，也较为可观。

 

负债方面，截至2020年9月30日，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%、1.02倍，均符合“三道红线”监管不大于70%、不大于100%、不小于1.0倍的要求。

 

虽然资产负债的表面数据并无问题，但背后的问题需要注意。一个就是少数股东权益，截至2020年9月30日，招商蛇口少数股东权益为1386.04亿元，此数据在2018年同期为287.64亿元，整整翻了近5倍。

 

同时，2020年前三季度，少数股东权益已经超过归属母公司股东权益约512.06亿元，而少数股东损益却仅为12.19亿元。

 

招商蛇口的少数损益比远低于少数权益比，个中缘由值得咂摸。

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