招商蛇口前三季度销售额1902亿 完成全年目标76%

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　　长江商报消息 ●长江商报记者 吴婷

　　在疫情影响下，今年招商蛇口仍保持销售额增长。

　　2020年前三季度，招商蛇口实现销售金额1901.76亿元，同比增长17.36%，三季度同比增长30.2%，已累计完成2500亿销售目标的76%，超去年同时期销售进度。

　　从财报上看，2020年三季度业绩结转提速明显，由于销售提速，经营现金流净额实现转正，同比增12%。

　　与此同时，随着销售提速、现金流的逐步改善，三季度末公司在手现金较中期增加了76.13亿至724.47亿，为短期负债的1.02倍。现金短债比较中期末0.97有所改善，目前“三条红线”均已达标。

　　券商研报认为，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步提升。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市有望逐步增厚估值。

　　销售进度已超去年同期

　　近日，招商蛇口发布三季报。前三季度，招商蛇口实现营业收入501.18亿元，同比增长96.21%，归母净利润为21.92亿元，同比下降56.96%。

　　在十强房企中，招商蛇口营收增幅迅速，但前三季度业绩增长不及营收增长。增收不增利原因来自多方面，招商蛇口在财报中指出，主要由于结转项目利润率较去年同期下降，且新冠疫情下公司对 租赁物业采取了减免租等措施，导致园区业务利润同比下降明显以及上年同期公司转让子公司股权产生投资收益22.3亿元。

　　值得注意的是，过去几年，招商蛇口一般集中在四季度进行交付结转，但在疫情、“三条红线”、现金流压力等多种因素影响之下，招商蛇口明显加快结转速度。单第三季度营收258.0亿元，同比增长191.3%，归母净利润12.8亿元，同比增长557.1%。

　　值得一提的是，在疫情影响下，今年前三季度招商蛇口仍保持着销售额的增长。2020年1-9月，公司累计实现签约销售面积821.3万平方米，同比减少1.4%；累计实现签约销售金额1901.76亿元，同比增加17.36%，销售均价23155元/平方米，同比增长19.04%。已累计完成2500亿销售目标的76.1%，已超过去年同时期销售进度（73.5%），有望实现全年2500亿销售目标。

　　据克而瑞数据，截至9月公司在全国房企销售排名第10位，较去年同期上升2位。进入三季度，招商蛇口单季度销售金额一举达到794.63亿元，一、二季度则分别为361.13亿元和746亿元。

　　销售增速龙头第一，招商蛇口也在积极拿地。三季度单季新增土储485万平方、拿地销售面积比150%，较上半年拿地力度加大。前三季度累计新增项目62个，新增土储1145万平方，同比增长37.8%，拿地销售面积比139.4%；新增总地价款973.55亿元，权益口径规划建面752.38万方，权益拿地金额666.39亿元。

　　前三季度金额口径的累积拿地力度51.2%，高于2019年全年整体拿地力度44%。累计拿地均价8557元/平米，拿地均价/销售均价为37.0%，与2019年全年持平。

　　1-3季度拿地力度分别为60%、57%、42%，前三季度补充货值约2152亿元，超过当期销售，拿地态度积极。从区域分布来看， 前三季度深圳区域拿地占比从5%提升至13%，核心区占比提升。

　　经营现金流净额同比增12%

　　销售提速，给招商蛇口带来了现金流。

　　财报数据显示，三季度，招商蛇口销售商品产生502.52亿元现金流流入，购买商品、劳务支付流出现金336.54亿元，经营现金流净额达到102.45亿元，同比增加12.73%。

　　中期业绩发布后，招商蛇口的现金流压力曾一度备受业内关注。中期业绩招商蛇口的现金短债比为0.97倍，踩中“三条红线”其中一条，属于“黄档”房企。

　　而随着销售提速、现金流的逐步改善，三季度末，招商蛇口期末有息负债规模达1556.8亿元，较上年末增加9.7%，债务指标上看，期末有息负债率32.4%，较上年末收缩3.9%；剔除预收账款后的资产负债率为59.1%，较上年末收缩3.2%，期末净负债率 36.8%，较上年末提升7.5%；一年内到期债务占比 45.4%，较上年末提升6.8%，现金短债比1.02，较中期末0.97，有所改善，“三条红线”全部达标。

　　此外，招商蛇口优化报表、加速回流资金的计划。自8月底以来公司先后挂牌转让招盛阁置业、太子湾商储置业、乐艺置业等附属公司股权。

　　9月15日，招商蛇口出让两家公司100%的股权，分别为深圳招盛阁置、明华（蛇口）海员服务；9月23日，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元；还拟为徐州宁盛置业进行增资，以49%股权拟募资不低于7.84亿元，用于补充流动资金。

　　10月20日，招商蛇口发行了2020年第八期超短期融资券，发行金额总计15亿元，发行利率为2.65%，起息日为10月21日，兑付日为2021年6月18日。

　　广发证券认为，从三季度表现来看，招商蛇口在销售规模、投资拓展、结算业绩、费用管控等各方面均表现出良好的能力，依托深圳区域的优质资产，公司具备长期增长机遇。预计2020年、2021年归母净利润分别为166亿和181亿，增速分别为3%、9%。