华润金地联合体82亿摘前海宅地 四季度深圳供地迎井喷

　　文 / 徐苑蕾

　　双11当天，华润置地+金地+电建地产+前海投控联合体将一块深圳前海宅地放进了“购物车”，并以81.52亿元+28400平方米人才房配建面积付完“尾款”。

　　前海片区是目前深圳房价最高的区域之一，土地具有极高的稀缺性。根据公开资料，今日华润金地联合体竞得的地块，是前海合作区自成立以来通过招拍挂市场成功出让的第三块宅地，也是今年年内前海出让的第二块宅地。

　　5月的那场前海宅地“土拍大战”，让竞得者龙光集团一时风头无俩，人们惊呼于其创造出新的深圳“单价地王”外，也疑惑于在高地价、限售价的情况下，龙光可以如何做到盈亏平衡甚至有利可图，而今天过后，这也是华润金地联合体的一道必答题。

　　华润金地联合体摘地

　　前海片区的新房销售均价高达9-10万元/平方米，且区域内宅地供应少，稀缺性高，因此今日的宅地出让是房企难得的“围猎”机会，而围观者则等待着“会否再现单价地王”的谜底揭晓。

　　政府给出的出让条件相当严苛，采用“双限双竞”方式，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。

　　根据公告资料，出让宅地位于前湾片区十开发单位02街坊，地价起始价为56.22亿元，最高限价为81.52亿元，项目建成后，宗地内商品房最高销售均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修）；宅地计容总建面不超过13万平方米，其中住宅11.7万平方米，只租不售人才住房初始配建面积不少于1.17万平方米，此外还受限于“7090”政策，即限定套内建面90平方米以下的套数不得低于70%。

　　新浪财经在现场了解到，此次竞拍共吸引了8组、共13家房企参与，其中包括中海、金茂、平安、龙光等房企，竞买保证金高达28.1亿元。竞拍从下午3点开始，起初各家房企举牌不缓不慢，期间主持人甚至打趣道“离最高地价限价还有20个小目标。”

　　而当地价竞至70亿后，竞拍进入白热化阶段，中海、金茂、龙光和华润金地联合体多次轮番举牌。在近1小时、超过百轮的“厮杀”后，地价触达封顶价，竞拍随后进入“竟配建”阶段。

　　在该阶段，此前一直在“你追我赶”的龙光和中海，分别竞至23000和26000平方米左右的配建面积后选择了“放手”。在下午4点半左右，华润置地+金地+电建地产+前海投控联合体最终以81.519亿+28400平方米人才房配建面积拿下这宗前海宅地，溢价率达到45%。

　　房企以联合体拿地是常规的操作，但是4家房企一起“组队”的情况却并不多见。广东省地产专家智库成员、广州房协专家委员会委员邓浩志对此表示，联合竞拍的情况越来越多，与项目总价高、房企资金压力大等因素有关，尤其是一些大城市面积较大、总额较高的高价地。

　　邓浩志还提到，今日出让的前海宅地设置了最高销售均价的限制，因此项目本身也存在风险，4家房企联合竞拍可以起到风险共担的作用。至于4家房企将在前海项目中如何分工，现场一位电建地产的相关人士则表示不便透露。

　　前海项目加速入市

　　根据公开资料，自2010年成立至今，深圳前海通过招拍挂市场仅出让过两宗宅地，而今日华润金地联合体竞得的地块则是第三块，同时也是今年年内前海出让的第二块宅地。

　　前海第一次成功出让宅地是在2019年12月，地块由深圳国资委控股的天健集团以38.9亿元+配建人才房面积6000平方米竞得，折合楼面价为57887元/平方米，可售楼面价为63562元/平方米，商品房最高销售均价为99000元/平方米。

　　然而，仅过了不到半年时间，前海片区宅地的可售楼面价就突破了“8”字头。今年5月，龙光以最高限价115.97亿元+配建人才房面积40760平方米夺下第二宗前海出让的宅地，不仅创造了深圳新的“单价地王”，也使得今年第三宗“百亿地块”诞生。

　　龙光竞得的地块与华润金地联合体的地块有多个共通之处：两宗宅地位置相邻，商品房最高销售限价也相同，房企竞争之激烈程度相仿。但今日出让宅地的楼面价较龙光地块略有下降，根据估算，华润金地联合体地块折合楼面价为6.27万元/平方米，可售楼面价为8.24万元/平方米，而龙光地块折合楼面价6.32万元/平方米，可售楼面价高达8.6万元/平方米。

　　在高地价、限售价的情况下，留给房企的利润空间仅剩2万元左右。如何做到盈亏平衡甚至有利可图，对于龙光和华润金地联合体来说，都是一道必答题。

　　在邓浩志看来，剔除建安、装修、贷款利息等成本之后，前海这些宅地的利润空间其实相当有限，因此，房企的策略必定是专注于“短平快”、偏刚需型的项目，推出针对初次置业人群的小户型、装修成本较低的产品。

　　邓浩志强调，“房企可以通过压低项目的财务成本，从而争取利润空间，像华润金地联合体中有央企开发商背景，在融资成本上可以较民营房企低3-4个百分点，具有一定融资优势。此外，房企通过加速推进前海项目入市，将开发周期从两年控制到一年内，从而减少财务成本。”

　　根据媒体报道，在龙光竞得前海宅地第二天，地块就有工作人员入场，如今仅过了半年时间，项目已经被正式命名为“前海天境花园”，并传出年底或明年初即将入市。而已经拿地近1年的天健集团则从容得多，其前海项目至今还未建出地面。

　　深圳供地迎来井喷

　　实际上，今日的前海土拍只是近期深圳土地市场的一个缩影。受国庆长假的影响，10月全国土地供应量明显减少，供应面积创下近半年以来的历史低位，然而深圳月度供地却迎来井喷，从而拉开四季度土地集中出让的序幕。

　　克而瑞数据显示，10月深圳挂牌11宗土地，涉及南山、光明、宝安、龙华等多个区域，总供应量达到246万平方米，环比9月增长544%，增幅位于一二线城市的首位，深圳前三季度供地规模较去年同期大幅增长150%。

　　单单今年上半年，深圳成交的住宅用地数量已超过去年全年。根据中指研究院数据，今年上半年，深圳共推出住宅用地17宗，合计83万平方米，同比增加385%，其中成交14宗，合计52万平方米，同比上涨206%，揽金近286亿元。

　　而公开历史数据显示，2019年深圳成交住宅用地数量为12宗，总占地面积约16万平方米， 2018年成交住宅用地数量则更少，仅有10宗。

　　深圳的房地产市场常年受困于“地少人多”的问题，土地供需矛盾突出。根据公开的文件资料显示，目前深圳建设用地总面积为1000平方公里左右，而居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限，工业用地比例占比则达到35%左右。

　　今年4月，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》正式对外发布，这是中央关于要素市场化配置的第一份文件。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受采访时曾表示，对于热点城市，中央希望从供给端解决住房问题，对于深圳来说，则需要提高土地配置的效率，通过土地要素市场化改革去取得进步。

　　在此背景下，今年以来，深圳当地住房部门曾多次出台相关土地政策，通过加大宅地供应以缓解深圳的住房问题，压制房价的非理性上涨。

　　根据深圳市2020年度土地出让计划，深圳市规划和自然资源局今年将加大住宅用地供应，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍。

　　7月底，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布的《关于停止商务公寓的审批通知》就提到，深圳将停止新的商务公寓审批，并将减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　此外，深圳还在今年8月获得中央土地政策“大礼包”，作为副省级城市，深圳用地扩权，将享有与省级政府相似的将农用地转为建设用地的审批权限。

　　据了解，11月下旬深圳将再次迎来土地供应密集期。根据深圳公共资源交易中心官网公告，11月23日深圳将有8宗宅地公开出让，起拍价合计为294.42亿元，总出让面积逾73.22万平方米。