寻找时代中国的发展“密码” 21年来伴随粤港澳大湾区高速成长
2030年，粤港澳大湾区或将晋身全球第一大湾区。
“从经济总量以及发展后劲各项指标来看，粤港澳大湾区完全有可能成为全球最大的湾区。”亚太创新经济研究院理事长、广东省社会科学界联合会副主席李志坚对此给出肯定回答。
2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“《规划纲要》”）正式对外公布，随后湾区建设不断加快。2020年5月、8月，包括央行在内的五部分、发改委等，先后颁布多项政策，在金融创新、交通基础设施方面支持大湾区建设。
经过第一个40年的经济高速成长之后，中国经济再进入新的攻坚阶段。粤港澳大湾区能否博采众长，成为全球超级湾区？
2030年将成为全球第一大湾区
“粤港澳大湾区”由“9+2”城市组成，土地面积甚至超过纽约、旧金山和东京三大湾区的面积总和。如果单以经济体量作为衡量指标，将粤港澳大湾区作为一个经济体和全球200多个国家和地区去排名，能够排在全球第11名，举足轻重。
资料来源：IMF根据中国社会科学院《四大湾区影响力报告（2018）》，粤港澳大湾区的经济影响力位列四大湾区之首，创新影响力排名第2。
数据显示，2019年粤港澳大湾区GDP总量与东京湾区仅有0.15万美元左右的经济差距，如不出意外，2030年粤港澳大湾区经济体量将高出东京湾区近50%。
纵观全球其他的湾区，硅谷以科技为主，纽约更多是金融，东京则是制造业很发达，唯有粤港澳大湾区较为综合。一方面是它是全球的制造业中心，另一方面它还有香港这一金融中心，而湾区9+2也有很多科研、创新的体系，国内的产业链体系比较完善，这方面的优势就更符合未来构建以创新为引领的新生态。
2019年粤港澳大湾区PCT申请量排在全球前列，具备全球科技创新影响力。全球前50个企业申请人里面，中国占12家，而总部在大湾区的有9家，比2018年增加了3家。其中华为和欧珀分别排在全球第一位和第五位。2019年PCT申请全球前五的高校，粤港澳大湾区有两所，分别是深圳大学和华南理工大学。
领先的科研体系和上下游完整的产业链集群，让粤港澳大湾区将成为我国参与国际高端产业竞争的主要载体。
金融研究院院长管清友认为，粤港澳大湾区是中国深化市场、推进“双循环”的重要市场载体，也是未来中国发展的重要的发动机。“粤港澳大湾区需加快转变发展方式、升级产业结构，来实现后发式创新突围。而‘新基建’极可能成为中国版的新一代信息高速公路，成为经济发展的重要引擎。”
一小时生活圈的形成
2019年中国共有18个城市GDP破万亿，而粤港澳大湾区就占了4个，而到2020年将增至5个。粤港澳大湾区是中国南方经济的中心，也蕴藏着巨大的机遇。
随着大湾区世界级城市群建设的加快，尤其是各种轨道交通的建设，整个大湾区越来越像一个城市。根据规划，将进一步加大城际铁路建设力度，打造“轨道上的大湾区”。未来粤港澳大湾区将构建主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。
一小时内轨道交通圈主要分为2个四城互通圈以及3个三城互通圈。四城互通城市群有广佛中江、广佛中珠。三城互通城市圈有广佛肇、广莞深、莞深惠。其中，广佛两市地铁已连通。
而5年之后的2025年，湾区内部城市一小时内轨道交通实现互通，整个大湾区的竞争力也会随之提升。
不仅仅是轨道交通，如今珠江两岸越来越多的交通建设，包括深中通道、南沙大桥、深珠通道规划等，再加多条内联外扩的高铁及高速通道，也日益凸显大湾区正由单个的城市化特征，向城市群化的未来建设。
对于人才而言，在半小时的出行半径内，既可以选择深圳，也可以选择广州，以及佛山、东莞等，无论是选择还是未来发展的机会与空间都会更多。这种城市群的群聚效应，要比单个的城市对人才更具有吸引力。在过去10年人口净流入的10大城市中，粤港澳大湾区城市占了3强。
李志坚坚信，粤港澳大湾区保有的巨大腹地，也是一个关键的王牌。“现在整个大湾区能做到1小时通达9+2的各个城市、2小时通达至韶关、粤东西北等周边城市、3小时通达到附近的省会城市、12小时通达到全球主要城市。广大的腹地能支撑综合交通的网络形成，加上中国有全球最大的消费市场，无疑可以为我们未来的发展提供一个充足的空间。”
中山大学粤港澳研究院首席专家陈广汉指出，随着粤港澳大湾区城际交通网越来越发达，人才流动越来越频繁，必然会推动城市治理的改革，最终在大湾区形成一个开放、创新、优质的生活圈。
时代中国的大湾区布局
克而瑞监测数据显示，湾区9城的房地产市场容量在十年间实现超3倍的增长，在湾区建设框架的庞大市场蛋糕面前，众多房企纷纷进军驻扎湾区市场，目前TOP100中已有九成进入大湾区。
在房地产投资领域，谁在中国核心城市群特别是粤港澳大湾区里拥有的土储最为丰富，即决定了公司未来20年成长的上限。雅居乐、佳兆业、金地、时代中国等多家广东本土房企均扎根于粤港澳大湾区，而在这其中，对于时代中国的研究更具价值。
在土储的具体区域布局上，时代中国采取的是聚焦、深耕粤港澳大湾区的策略——位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区），时代中国也随着大湾区的步调进入高速发展通道，给未来成长空间定下亮色基调。
凭借着对粤港澳大湾区的持续投入，克而瑞监测显示，2020年截至10月15日，时代中国在今年更实现了3.35%的湾区市占率，在行业内排名前5，充分彰显其高速发展的强劲实力。
11月4日，时代中国发布今年前10个月的未经审核经营数据，单10月份集团合同销售金额约为109.9亿元，按年增25.79%，助推前三季度完成707亿销售额。
25.79%的增速让人惊叹，但这并不是最关键的核心所在，最核心的要在于，这已经是时代中国连续第6个月实现合同销售额超过20%以上的增长。
统计数据显示，在疫情初步得到控制后，时代中国的销售从5月开始实现正向增长，5-9月的合同销售金额同比增速数据分别为：25.5%、31.2%、41.2%、40.96%、37.51%。
707亿元的销售额，意味着时代中国控股完成了全年823亿元销售目标的85.9%，而19.03%的同比增速亦远高于远行。作为比较，前10月TOP100房企实现全口径总销售金额102362.1亿元，同比增长10.0%，时代中国高出平均水平9个百分点。
今年8月中报发布时，时代中国董事局主席岑钊雄表示，公司将深耕粤港澳大湾区，继续提升市场份额，逐步布局长三角、长江中游、成渝城市群等。与此同时，保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，加强现金流管理，提高资金周转率。
在这些策略中，粤港澳大湾区、旧改成为最重要的两个主题词。
岑钊雄则表示，目前公司在大湾区已经完成了第一阶段的业务布局，在区域内可以做到1000亿元的规模。并且自去年起，公司已经开始布局其他高增长以及具有活力的城市，包括成都、武汉、杭州等。
数据来源：时代中国2020中期报告根据时代中国2020年中报数据显示，其报告期内总土地储备约2180万平方米，其中大湾区土地储备占接近90%，城市更新项目数超过150个，覆盖7个大湾区城市，潜在的总建筑面积约达5200万平方米。
事实上，在“房住不炒”政策下，房地产行业发生了巨大变化。追随中国房地产行业黄金20年的快速增长红利，高周转快速扩大规模是最佳策略，旧改周转太慢是劣势；但市场现今已经逆转，销售限价招拍挂竞争激烈，整体毛利率降低，旧改高毛利率变成优势，特别是在粤港澳大湾区、长三角区域的旧改更成为其中香馍馍。
时代中国董事局主席岑钊雄坦言，在湾区持续落子深耕之余，时代中国在热门城市南沙、东莞也已布局多个旧改项目。2020年下半年湾区多个旧改项目会陆续转化，预计下半年将会转换6个项目，全年城市更新项目转化数量达10个左右。
面对万亿级的城市更新市场，时代中国通过前瞻性的布局，深耕包括广州、深圳在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，这些项目布局优良、价值红利兑现明确，将成为公司未来发展的“压舱石”。
