超大特大城市城中村怎么改？重磅政策公布 专家解答(2)

　　北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：净地出让最主要的要求，就是政府拿来出让的土地必须是征收补偿，都已经做好了的地。因为是净地出让，下一步推进的过程中，就不会再受到这些问题的困扰了，而项目顺利按期推进，对于跟政府签了安置协议的这些权利人来讲，是一个特别巨大的保障，因为这个就保证他们能够按时住回到他们的安置房里面去。

　　坚持多渠道筹措改造资金

　　城中村改造需要大量资金，光靠政府财政投入是不够的。住房城乡建设部表示，要坚持多渠道筹措改造资金。

　　此次住房城乡建设部明确提出，城中村改造既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持，城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。在专家看来，这里面提到的“统筹”和“平衡”，意味着如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造，就能够将碎片化的土地整合起来，从而实现土地价值最大化，实现资金平衡。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：城中村改造不仅仅是城中村本身的，而是城市政府如何把低效用地转为高效用地，获得可持续土地出让和财税收入来源根本的契机。

　　而在资金方面提出城市政府负主责，主要目的就是希望政府能够在区域统筹，成片改造方面能够攻坚克难，做统一的部署和实施落地。此外，住房城乡建设部近日还明确，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。在专家看来，通过实现规模化的统一改造、统一租赁，这对解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件，有利于进一步解决超大特大城市“住房难”问题。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：我们会引入租赁企业来做规模化租赁，只要纳入保障性租赁住房，它的租金就要比片区内同品质的租金要低。能够把村民的低成本、区位优、体验感强的租赁模式保留下来。

　　创新改造模式

　　鼓励和支持民间资本参与

　　在国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

　　专家表示，此轮城中村改造强调引入多元化融资主体，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体将会是城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企、民间资本。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴强：市场的作用也是不可缺少的，改造相关的项目，市场的需求、市场的定位，包括发挥社会的力量，特别是怎么调动民间资本的积极性，都需要市场作用有效发挥。

　　专家表示，本轮城中村改造对参与的市场主体，提出了更高的要求，原有的大拆大建的传统房地产开发模式已不适合。