普洛斯“大象”转身 物流地产竞争越发激烈

　　自2018年完成私有化后，这头叱咤物流地产领域的千亿“巨象”持续拓展产业生态，谋求转身。

　　近些年来，普洛斯一直在丰富其“物流地产巨头”以外的标签。

　　在本届进博会上，这样的意图更加明显：除了智能化仓储、智慧化物流等传统优势业务继续“秀肌肉”外，普洛斯还将展示重心放在了供应链金融、供应链集成服务、冷链和新能源设施等新兴业务板块上。

　　“今天的普洛斯，早就不单是物流基础设施的提供商和运营商了。”普洛斯中国区常务副董事长诸葛文静在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从资产的管理类别上来说，这家公司已经从物流不动产延伸到了智慧制造产业园区、研发办公的创新园区、新能源以及数据中心等新基建的资产类别。

　　自2018年完成私有化后，这头叱咤物流地产领域的千亿“巨象”持续拓展产业生态，谋求转身。

　　最显著的动作莫过于两个重要平台的运作——通过科技运营平台际链科技以及私募股权投资平台隐山资本，布局物流科技领域，试图打造整个物流智慧生态。

　　不过，生态体系不断拓展的背后，普洛斯是否会在多元化发展之路上“迷失”？诸葛文静笃定，普洛斯的投资有着内在逻辑。

　　物流地产竞争越发激烈

　　面对“如何定位现在的普洛斯”这个问题时，诸葛文静用“投资管理和商业创新公司”进行了总结。

　　这一说法有些抽象。她进一步介绍，普洛斯会围绕“物流不动产”，“数据中心、新能源等基础设施”等体量庞大的产业资产，通过“大物流领域私募股权投资”、“供应链金融”、“智慧化资产运营管理服务”等投资和服务板块，来打造“大物流”生态。

　　在诸葛文静的描述中，普洛斯正在做的事情很多。外界也因此有所担忧：该公司近些年来不断拓展多元业务的背后，是否是因为传统的物流地产业务发展遇到瓶颈了？

　　物流业作为连接生产与消费的空间纽带，近些年来呈现不断发展的态势，物流地产（亦称物流仓储）便是其中重要一环。但数字中的国内物流地产投资热情并不高涨。根据国家统计局截至2017年的数据，全国仓储业固定资产投资额为6855.78亿元，较2016年下滑1.83%。

　　“这主要是受制于土地供应政策收紧。”一位不愿具名的分析师告诉21世纪经济报道记者，物流仓储项目相较于商业住宅项目产出贡献较低，开发商拿地环节受到较大约束。与此同时，在一线城市，物流仓储项目竞争激烈、供地更为紧张。

　　该分析师表示，与海外发达国家相比，我国物流仓储行业发展仍有较大差距，而在电商快速发展和疫情倒逼下，中高标准现代化仓储物流设施迎来了较大的发展空间。

　　在土地供给紧缺的情况下，仓储用地利用率和库容的提高成为突破的关键，这使得中高标准现仓的结构占比有待提升。中信建投的分析报告指出，目前国内仓库供给存在结构不平衡，高标仓存量占比较少。以2018年的数据为例，国内的营业性通用仓库面积为10.6亿平方米，其中90%以上为传统普通仓，高标仓占比仅5%左右，面积在5000万平方米左右。

　　“物流仓储本身还是有很大的发展空间以及发展潜力的，所以我们一直持续在中国加大物流仓储这一块投资。”在诸葛文静看来，国内的仓储物流发展空间远未触碰到天花板，一方面，国内人均仓储面积远低于海外成熟市场；另一方面，国内不少老旧、效率低下的仓储设施还在使用，涉及改造升级，这使得现代高标准的仓储有着很强的需求。

　　然而，即便身为行业老大，普洛斯也不得不面对来自房地产企业、物流企业、电商平台等不同主体在物流地产领域发起的冲击。民营快递巨头顺丰控股便是其中一个。今年9月份，该公司联合设立了一只物流地产基金，目标规模为21亿元人民币的等值美元，以用于对物流产业匮乏的一线城市、一点五线城市以及二线城市具有战略位置的物流物业或持有物流物业的项目公司进行投资。

　　事实上，普洛斯的物流地产业务未见疲态。这从其核心子公司普洛斯中国控股有限公司（下称普洛斯中国）的财报中可见一斑。

　　普洛斯中国今年5月份披露的2019年财报显示，报告期内，普洛斯中国租金及相关收入达8.52亿美元，与2018年相比，这项业务收入额同比增长了约2%。

　　而21世纪经济报道记者了解到，截至目前，普洛斯在中国拥有价值300亿美元的物流基础设施，占地面积4600万平方米，已竣工和计划建筑面积共计3200万平方米。此外，2020年上半年，普洛斯在中国地区的物流设施新增和续约的面积达到了740万平米，同比去年增长了48%。

　　面对竞争越发激烈的物流地产行业，普洛斯的“野心”不止。诸葛文静告诉21世纪经济报道记者，“普洛斯这些年依托底盘资产，希望加大科技方面的投入，来帮助整个物流行业‘降本增效’。”

　　普洛斯的“大物流”棋局

　　“技术的发展使我们正在重新架构物流业。”在两年前（2018年）的全国物流园区工作年会，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明曾说普洛斯在“构建引领和汇聚物流新模式和科技创新的平台”的进程中。

　　在接受21世纪经济报道记者采访时，诸葛文静坦言普洛斯想要建立的是一个“大物流”产业的发展生态体系。而在过去的十多年里，普洛斯已经在全球范围内构建起了庞大的物流基础设施网络，转型升级的时刻早已到来。

　　21世纪经济报道记者注意到，在今年的进博会上，普洛斯的展台刻上了较浓的“智慧、智能”的印记。

　　而对于普洛斯的投资运作，诸葛文静颇有心得。除了是普洛斯中国区常务副董事长外，诸葛文静的身份还包括普洛斯金融董事长、普洛斯资本董事长兼总裁，主管中国区的战略规划、投资与融资等工作。

　　诸葛文静告诉21世纪经济报道记者，普洛斯在中国的基金资产管理规模达到190亿美元。围绕“大物流”的概念，普洛斯在近几年落子不少，显著的四个方面为PE投资、冷链物流、新能源设施以及供应链金融等。

　　2019年，普洛斯创立普冷国际，提供全程冷链物流服务。据悉，成立一年多时间以来，该公司的冷链运营网络已经在全国十几个城市布点，冷链基础设施面积达到近百万平方米。

　　在新能源领域，该公司2018年与加拿大的另类资产管理公司博枫（Brookfield）成立了合资公司普枫新能源，专注投资和运营屋顶太阳能发电。目前，普洛斯在全球拥有超过173万平方米的屋顶光伏面板，发电装机量为122MW。

　　21世纪经济报道记者还获悉，普洛斯在中国的光伏并网发电装机量今年上半年增加了约34MW，同比增长了113%。该公司预计，截至2021年底，其投资的分布式光伏装机量将增加至427MW，并以1GW为近期目标。

　　“我们在通过新业务拓展我们的生态圈。”诸葛文静对21世纪经济报道记者表示，普洛斯的多元化投资是有内在逻辑，例如资产类别的扩充，产业园区和研发办公，都是为了应对市场需求，衍生出的投资与服务，以推动“大物流”产业及其上下游发展。

　　从2003年进入中国市场，普洛斯在市场和行业的不断演化中、在内外因素的驱使下，走向了物流产业发展的纵深之路。其能否成为物流生态体系的真正打造者，有待时间来检验。

　　（作者：曹恩惠 编辑：李清宇）