恒大物业通过聆讯：8月引战投235亿港元 将成物业股募资王

　　净利润复合年增长195.5%，为行业20强企业中最高。

　　本文为IPO早知道原创

　　作者|C叔

　　微信公众号|ipozaozhidao

　　据IPO早知道消息，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）已于11月15日晚间通过港交所聆讯，华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通国际担任联席保荐人。

　　从9月29日交表到如今过审，恒大物业前后历时仅一个半月，再度刷新物管公司赴港上市的最短时间记录。此前媒体报道，本次IPO恒大物业计划筹集资金不少于20亿美元，最高或至30亿美元，如是，其将成为香港物业股名副其实的募资王。

　　今年8月恒大物业引入235亿港元战略投资，投资方包括华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家，彼时估值已超750亿港元。

　　招股书披露，上市前恒大集团持有恒大物业71.939%股权，许家印及其妻子合计持有恒大集团77.8%的股权，继而成为恒大物业的控股股东。

　　恒大物业股权结构（来源：招股书）

　　恒大物业的历史可追溯至1997年，受惠于恒大急速扩展，现已成为中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。作为全方位的物业管理人，恒大物业管理多元化的物业组合，涵盖中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

　　截至2020年6月30日，恒大物业已订约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米而签约面积为5.13亿平方米，服务近二百万个家庭。于最后实际可行日期，恒大物业总签约面积为5.27亿平方米，而在管面积为2.69亿平方米。

　　凭借优质服务，恒大物业亦于往绩记录期间取得出色的财务业绩。2017-2019年其收入分别为43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%；同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元。

　　恒大物业利润表（来源：招股书）

　　疫情之下恒大物业逆势增长，2020上半年实现收入45.64亿元、实现净利润11.48亿元，分别较上一年同期增长31.7%及182.1%。与此同时，上半年恒大物业净利率增加12.4个百分点至25.1%，权益回报率更是升至79.6%。

　　根据中指研究院数据，2019年恒大物业位列中国物业服务百强企业项目覆盖城市数第二，并以总收入、总毛利及总净利润计排名第三，亦为签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。而在2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

　　毋庸置疑，恒大物业在规模和盈利上具有优势，但亦应关注潜在的风险，其中最为典型的当属关联方依赖。

　　恒大物业在管项目来源及收入结构（来源：招股书）

　　于2020年6月末，恒大物业716项在管项目中只有13项约102.4万平米来自独立第三方，超过99%在管面积为承接母公司及其联营和合营公司的项目；与之对应，其的物业管理服务收入近乎百分百来自关联方。更有甚者，恒大物业的单一最大客户即是恒大集团，2017-2019年及2020上半年为其贡献销售收入19.35亿元、24.40亿元、26.58亿元及15.97亿元，分别占其总收入的约44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

　　恒大物业收费情况（来源：招股书）

　　不过恒大物业貌似摆脱低价外拓的一般方式，其的第三方项目平均收费并不低，且在过往期间稳步上涨，并于2020上半年达到每月2.28元/平米，这一数值已经高于其整体住宅物业平均管理费的每月2.14元/平米。（后台回复“恒大物业”获取该公司最新招股书）