绿地回应“出售230亿项目回血”：不是资产变卖 也非集团层面所为

　　绿地回应“出售230亿项目回血”：不是资产变卖，也非集团层面所为

　　原创 陈世爱 

　　净负债率高达183%。

　　近日，据媒体报道，一份绿地集团的商办项目推荐书显示，绿地集团有意出售上海和江苏两地共14个项目、27个物业，售价231亿元。

　　对此，绿地控股集团有限公司（简称“绿地控股”）回应时间财经称，所谓231亿元的数据是来自集团旗下“事业一部”做的一份年底销售楼书。因为商办在年终成交相对集中，所以“事业一部”将一些商办项目的资料汇总在一起，这样方便发给客户看，有需求的就会咨询，并不是资产变卖的概念，也非集团层面所为。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时间财经，绿地控股此番解释可能只是托词。如果不是想卖项目的话，就不会做楼书；如果想租赁，应该是做招商广告。

　　绿地控股前身为上海市绿地开发总公司，成立于1992年，2015年实现整体上市，目前正在进行二次混改。财报显示，绿地控股2020年前三季度实现营收3209.01亿元，同比增加9.14%；实现归母净利润120.41亿元，同比上涨1.94%。据克而瑞《2020年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，绿地控股排名第七。

　　“最近有传绿地资金链较紧，有可能违约，所以紧急出售资产变现以度过现金流危机，此次大规模出售商办项目就是这一传言的内容之一。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉时间财经。

　　中国金融行业分析师王赤坤也表示，近期绿地陷入资金危机传言，背后可见的是有关部门去杠杆的决心，也可以看出去杠杆到了关键阶段。去杠杆之路已经经过了最初的中小民企、上市民企，随后过渡到大中型民企、中小型国企和地方城投，目前可能已经轮到市场化程度高的国企和地方大中型国企了。

　　商办之重

　　据悉，绿地控股此前被业内冠以“商办之王”的美誉。依靠商办物业的大宗成交，绿地控股在2014年一度超越万科坐上房地产行业的头把交椅，但商办引擎很快失效，反而成为绿地控股追求高速发展的拖累。早在2017年，绿地控股就把“去商办”当作最重要的战略任务之一。

　　卢文曦表示，商业办公相对于住宅地拿地价确实更便宜，但住宅很快就可以预售，而大部分地区对商业产品的要求基本上是结构封顶才能卖，有的还需要先运营一段时间才能出售。不少商业项目，在开发商手里呆两三年，甚至五年都无法流通，这对资金的沉淀和压制，会让企业压力非常大。以前企业还能做一些擦边球，如商住综合楼等，现在管理方面也越来越严格。

　　自2018年起，国内商办的开发投资以及销售出现下降趋势。据克而瑞数据，2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%。

　　不同于万达的“断腕式”手段，绿地控股“去商办化”显然温和得多。据报道，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。2019年报显示，绿地控股全年实现合同销售金额3880亿元，其中住宅占比65%，商办占比35%。观点指数发布的2020年度中国商办运营商TOP20中，绿地控股排名第20。

　　即便温和调整，也为绿地控股带来了更多的现金。据评级机构惠誉，绿地控股的现金回收率从过去四年的80%左右上升到2020年前9个月的90%以上。这是由于产品组合更好，住宅和商业产品分别占2020年前9个月销售额的76%和24%，而在2018至2019年这一比例为65%和35%。

　　联合信用评级提供的一份评级报告显示，从业态分布看，近三年，绿地商办项目对协议销售金额贡献逐年增加，需关注区域经济增速放缓后商办投资热情下降对公司项目销售去化带来的不利影响。

　　债务之殇

　　今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比小于1倍。

　　根据华创证券数据，以2019年报数据为基础，绿地控股的净负债率达到156%、剔除预收款后资产负债率达到82.8%，现金短债比为0.79，绿地等于全面踩中“三道红线”，而且远超出阈值。

　　2015年至2019年，绿地控股净负债率虽然由273.99%下降至155.6%，但仍然高于150%。绿地控股在半年业绩电话会上表示，“降负债是公司的主要重点和目标之一。

　　但公司仍在并购高杠杆的项目。据惠誉数据，绿地控股的房地产开发板块2019年杠杆率约为58%，然而在合并了拥有50%股权的高杠杆董家渡项目后，该公司房地产开发杠杆率在2020年上半年升至70%左右。

　　绿地控股还于2020年8月收购了广西建工集团有限公司66%的股权。惠誉认为，收购广西最大的工程建设公司将加强绿地控股集团的工程建设业务状况，但也会将该部门的杠杆率从截至2019年底的3倍提高至5倍左右，并将利息覆盖率从5倍降至2倍。

　　华西证券研报显示，截至三季度末，该公司剔除预收账款后的资产负债率为53.2%，较去年同期上升1.6个百分点，净负债率为183.45%，较去年同期增加10.4个百分点，这从一定程度上反映出其杠杆率水平有所上升。此外，经营性现金流量净额为50.04亿元，较2019年的91.27亿元同比大幅减少45.17%。

　　惠誉数据显示，截至2020年上半年末，绿地控股集团的可用现金为750亿元，不足以覆盖其1240亿元的短期债务。

　　柏文喜告诉时间财经，关于“三道红线”监管新规，之前预计2021年初就会落地实施，现在传说可能会推迟。但是无论如何，绿地作为国有控股企业，降杠杆、降负债和稳健经营无论何时都不为过，保持良好的流动性始终是企业稳健运营的核心目标之一。

　　在“三道红线”实施之前，绿地控股首先要面临的或是半年内到期的4只公司债。其中，“15绿地01”和“15绿地02”到期日均为2020年12月10日，两者余额合计88.68亿元。另有公司债“16绿地01”和“16绿地02”到期日为2021年1月21日，余额合计81.31亿元。

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