艾德证券期货：轻资产上阵，代建公司中原建业赴港IPO

　　艾德证券期货讯，近日建业地产（00832.HK）宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团（简称中原建业）在港股主板上市，工银国际、建银国际担任联席保荐人，法国巴黎银行担任独家财务顾问。

　　图片来源：初步招股文件

　　11月10日，建业地产宣布，将分拆旗下代建业务平台CCMC集团即中原建业集团（简称中原建业）在港股主板上市，工银国际、建银国际担任联席保荐人，法国巴黎银行担任独家财务顾问。

　　中原建业发展迅猛，启动港股IPO

　　自2015年11月拿到首个代建项目算起，到2017年的33个代建项目，再到2020年6月30日的182个，中原建业逐渐成长壮大。

　　不同于传统房地产开发资金占用大，中原建业的房地产代建属于轻资产运营，无须承担土地取得及项目开发的费用，仅代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目，使得中原建业在维持低负债、高利润率的同时，实现了业务的快速拓展。

　　此次建业地产决定分拆中原建业在港股主板上市，亦显示出胡葆森对建业旗下轻资产板块发展潜力的信心。由此也将构成对建业地产的分拆。

　　分拆上市前，建业地产100%控股中原建业，胡葆森则通过恩辉控制建业地产72.31%的股权成为中原建业的实际控制人；但在分拆完成后，中原建业将不再与建业地产存在股权联系。

　　财务数据

　　中原建业的代建业务，为建业地产整体的销售业绩出力不小，助力其实现千亿元销售目标。2019年全年，建业地产实现合同销售金额约1011.5亿元人民币，其中中原建业达293亿元人民币，贡献了28.97%。绿城管理（09979.HK）的销售规模是中原建业的2倍还多，2019年达到664亿元人民币，约占绿城中国总销售额的32.90%，这与中原建业占建业地产的份额大体相当。

　　图片来源：初步招股文件

　　营业收入方面，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现收益3.09亿元人民币、6.76亿元人民币、10.29亿元人民币及4.81亿元人民币，主要由于在管项目数量及总合约建筑面积增加所致。上述年份，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元人民币、14.81亿元人民币、19.94亿元人民币及8.15亿元人民币，大致是中原建业的2倍。

　　图片来源：初步招股文件

　　相比于重资产的地产业务，轻资产模式的代建业务的利润空间相当可观。2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止六个月，中原建业实现净利润1.42亿元人民币、4.04亿元人民币、6.41亿元人民币及3.02亿元人民币，净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8%。

　　代建行业方兴未艾，高利润率、轻资产上阵

　　房地产代建业务的核心在于输出服务和管理，无需承担土地成本和开发费用，轻资产属性明显。

　　据行业相关数据，自2010年至2019年，中国房地产代建市场新订项目的数量及建筑面积的复合年增长率均超25%。据互联网数据统计，已有超过30家房企涉足代建业务，包括建业在内的不少知名房企还成立专门公司负责代建业务。

　　明确重心、优势凸显；资本青睐、未来可期

　　从最初的香港联交所主板上市公司建业地产，到2019年7月收购筑友智造科技（00726.HK），再到今年5月建业新生活（09983.HK）上市，以及此次谋求从建业地产分拆中原建业，建业在房地产全产业链的资本布局也更加完善。

　　而自收购后，筑友智造业绩持续上涨，盈利能力增强，在2019年和2020年上半年营业收入分别为7.0亿、4.0亿元港币，同比上涨31.0%、39.0%。2019年，建业新生活录得153%的收入增长。

　　值得一提的是，中原建业目前现金余额充裕，现金流健康，本次分拆上市不募资。

　　此次分拆完成后，建业地产和中原建业将分别专注于重资产项目开发和轻资产项目运营。这意味着两家公司将建立更明确的业务重心，进一步专注于擅长的业务领域；也意味着两家公司均需要编制独立的财务报表，进行独立的信披，公司运行更加透明。

　　背靠强大的建业品牌、拥有成熟的房地产，作为建业旗下的优质板块，中原建业的发展潜力，也将随着资本市场的助推进一步提升。需要参与中原建业打新的投资者，可以提前准备好港股账户。

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　　作者：艾德证券期货

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