远洋服务通过港交所聆讯：在管面积4230万平 平均收费高于同行

　　2019年商写物业平均收费17.4元，是行业平均的2.6倍。

　　据IPO早知道消息，远洋服务控股有限公司（以下简称“远洋服务”）于11月22日在港交所披露聆讯后资料，花旗和中金公司担任联席保荐人。此前媒体报道，本次远洋计划募集资金约3亿美元，最快本周启动预演，并将于12月完成港股挂牌。

　　从9月7日递交招股书，到如今通过聆讯，远洋服务前后用时两个来月，这一速度快于行业平均。归根究底，一方面受惠于物业股上市红利期，迄今为止年内已有12家物业公司成功登陆港交所，无论数量和募资均创历年之最；另一方面，还有赖于远洋服务自身的综合实力。

　　目前远洋（香港）通过其全资附属公司耀胜持有远洋服务约90.1%的权益，成功上市之后，两者仍为远洋服务的控股股东；早前远洋服务旗舰公司远洋亿家于2016年5月在新三板上市，却在2018年3日自愿终止挂牌，这也为远洋集团分拆远洋服务赴港上市埋下伏笔。

　　远洋服务股权结构（来源：招股书）

　　远洋服务的历史可追溯至1997年，开展物业管理服务之初即专注于远洋集团所开发的物业，自彼时起其的地理覆盖范围已自京津冀地区扩展至环渤海地区及中国其他地区（主要集中在中国一二线城市），旗下物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（如写字楼、商场及酒店）及公共及其他物业（如医院、公共服务设施、政府大楼及学校）。

　　除物业管理服务外，远洋服务亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务，以及向在管物业的业主及住户提供的各种社区增值服务（包括社区咨询增值服务、社区生活服务及物业经纪服务）。

　　截至2020年6月30日，远洋服务总合约建筑面积达约6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，同时在中国管理210个物业，总在管建筑面积达约4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

　　根据中国指数研究院的资料，按2019年综合实力及增长潜力计，远洋服务在中国物业服务百强企业中分别位列第13名及第11名，且被评为2020商业物业管理的8家优秀企业之一；而按总部位于京津冀地区的中国物业服务百强企业的前35强企业的合约建筑面积及在管建筑面积计，远洋服务为领先的物业管理服务提供商，尤其是在京津冀地区及环渤海地区均崭露锋芒，于2020上半年止其在该等两个地区的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

　　蒙受母公司荫庇及中国物业市场的发展壮大，过往远洋服务亦取得相对不错的财务业绩。其的收益、溢利分别由2017年的12.13亿元及1.05亿元增加至2019年的18.30亿元及2.05亿元，复合年增长率分别为22.8%及39.8%，均领先于同期物业管理百强企业的平均水平。

　　远洋服务利润表（来源：招股书）

　　而在2020上半年，疫情的影响使得物业价值进一步凸显，远洋服务更是实现逆势增长。该期其实现收益9.04亿元、实现溢利2.76亿元，分别较去年同期增长8.8%及12.2%。

　　尤为一提的是，远洋服务的物业收费高于同行，2017-2019年以及2020上半年其就住宅社区所收取的每月平均物业管理费分别约为每平方米2.5元、2.4元、2.6元及2.6元，同期就商写物业所收取的平均物业管理费分别约为每月每平方米14.2元、15.9元、17.4元及17.3元。而在2019年，物管行业住宅物业和商写物业的平均物业费分别为2.1元和6.6元，意味当期远洋服务的商写物业平均收费相当于同行的2.6倍。

　　然而远洋服务仍有仍有几个问题值得关注，包括关联方依赖、毛利率过低以及社区增值服务萎缩。

　　房企系物业公司普遍依赖母公司输血，过往期间远洋服务大部分物管合约来自远洋集团，并贡献其八成以上的物业管理服务收益。而且，其的单一最大客户就是远洋集团，后者于上述期间分别为其贡献收入2.39亿元、2.48亿元、2.50亿元及98.6百万元，分别占有其总收益的的19.7%、15.4%、13.7%及10.9%。

　　远洋服务关联方依赖（来源：招股书）

　　更有甚者，远洋服务来自母公司开发的物业收费远高于第三方物业。如在2020上半年，其就关联方物业所收的每月平均物业管理费为4.1元，同期对第三方物业平均收费为2.0元，即前者是后者的两倍左右。

　　此外，尽管2020上半年远洋服务的整体毛利率升至28.5%，较去年上半年同期增加4.6个百分点，仍不及2019年港股上市物业公司平均毛利率的30.4%；而在收入结构上，其亦出现社区增值服务的萎缩，2020上半年该业务贡献率为11.2%，已较2017年的14.7%下滑3.5个百分点，不符合物管高级化的一般路径。