母子年报双双“难产”，张勇的鑫苑系困局难解

从风光挂牌上市到年报“难产”，鑫苑服务仅用了不足两年的时间。其母公司鑫苑置业至今也尚未发布2020年财务报告。尽管财务数据尚不清楚，但二者的困局却早已有迹可循。

自4月1日起停牌的鑫苑服务至今仍未披露2020年年报。

5月25日晚间，鑫苑服务公告称，公司需要更多时间厘清所涉及的关联交易，预计将在5月31日前刊发2020年全年业绩。在此之前，公司股票将继续暂停买卖，直至进一步通知。

截至目前，鑫苑服务为A股及港股中唯一一家没有披露年报的物企，其母公司鑫苑置业至今也尚未发布2020年财务报告。尽管财务数据尚不清楚，但二者的困局却早已有迹可循。

年报“难产”

从风光挂牌上市到年报“难产”，鑫苑服务仅用了不足两年的时间。

2019年10月11日，鑫苑服务成功登陆港交所，成为张勇手下的第二个上市平台。上市当日，鑫苑服务股价高开34.62%，随后涨幅扩大至100.96%，市值一度达到20.9亿港元。

此后，鑫苑服务的股价就仿佛坐上了“过山车”急速下滑。在2019年最后一个交易日，其股价定格在1.42港元/股，较开盘首日最高价跌幅达195.8%。进入2020年，鑫苑服务股价更是一度跌至1.153港元，随后震荡回升，在达到最高点4.86港元后，公司股价便开始“一泻千里”，直至停牌。

某种程度上而言，鑫苑服务的股价走势反映了资本市场对物业股的态度变化。起初，作为资本市场为数不多的物业股，新上市的鑫苑服务自然备受追捧。但随着物企上市热潮开启，市场对物业股的态度逐渐趋于理性，基础薄弱、重度依赖母公司、竞争力不强的鑫苑服务在一众物业股中便落了下乘，难以得到垂青。

截至2020年上半年，鑫苑服务在管面积较2019年末的2006.4万平方米增至2205.7万平方米，在管项目也由2019年的120个增至135个。

其中，公司来自独立第三方的在管项目数量较2019年末的55个增至69个，超过了来自母公司集团的在管项目数量。同期对应的在管面积为922.7万平方米，较2019年末的732.7万平方米增长约26%，占总在管面积的比例也由2019年的36.52%上升至41.83%。

但第三方在管面积及项目数量有所增长的鑫苑服务对母公司仍然依赖颇深。截至2020年6月30日，鑫苑服务来自母公司集团的物业管理服务收入为1.34亿元，占比达到79.2%，来自独立第三方的收入占比仅20.8%。

这意味着鑫苑服务来自关联方物业的效益远高于市场行情价。嘉和家业物业服务研究院曾指出，鑫苑服务来自母公司鑫苑置业提供的项目毛利率大幅高于第三方，且收入占比颇高。

2016年至2018年间，鑫苑服务物业管理服务所产生的收入中，来自关联方的收入占比分别达到96.2%、88.9%、84.3%，且公司同期向独立第三方所提供的物业管理服务毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%，远低于关联方物业的毛利率。

除此之外，高毛利率的交付前及咨询服务也多来自关联方。2020年上半年，鑫苑服务交付前及咨询服务业务的毛利率高达55%，该业务为公司贡献收入4203.8万元，但86.2%皆来自关联方。

母公司受“困”

深度捆绑预示着鑫苑服务须与母公司一损俱损。

发家于河南、2007年登陆纽交所的鑫苑置业素有“房企第一美股”之称。但是近年来，这家老牌房企的日子过得并不舒坦。

自上市后，鑫苑置业就开始着手全国化布局，但始终未见明显成效。这期间，公司销售额虽有所增长，但一直在200亿元上下徘徊，而同样发家于河南的建业已经跨进千亿房企阵营。

外拓受阻的同时，公司在河南省的市场份额也被逐渐瓜分。克而瑞数据显示，在2020年河南省房企排行榜中，鑫苑以48.19亿元的全口径销售额位列第23名，而建业、正商与康桥三者分别以689.93亿元、279.1亿元、235.78亿元的销售额位居排行榜第1、4、5名，“大本营”明显失守。