母子年报双双“难产”，张勇的鑫苑系困局难解(2)

规模发展不给力，但鑫苑置业的负债水平却水涨船高。东财Choice数据显示，截至2019年，鑫苑置业的负债总额已经从2016年的33.2亿美元增至66.3亿美元。2020年上半年，该公司负债总额为64.32亿美元，短期负债达到12.35亿美元，但公司同期货币资金仅有8.21亿美元。

事实上，鑫苑置业的困境在更早之前就已经显露。在鑫苑服务上市前，鑫苑置业就连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。标普认为，2019年底和2020年到期的债务将给鑫苑置业带来再融资风险，严峻的融资环境下，公司不大可能改善资本结构。因此将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

现金流危机下，鑫苑置业将目光瞄准了鑫苑服务。2019年，鑫苑服务的预付款项总额为9800万元，其中涉及到一笔支付给鑫苑置业的款项，金额为8910万元，用来支付鑫苑置业在2018年产生的购买住宅项目投资款。

2019年，鑫苑服务上市募集款项净额1.97亿元，截至2020年上半年仅用了约0.25亿元。按募资用途，该公司60%的募集资金将同于规模扩张，公司先后收购了康阳物业、钢城物业、重庆重型汽车集团鸿企物业。

但除此之外，鑫苑服务还于2020年购入了母公司所开发项目的车位。

2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议，鑫苑服务将成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业分期支付约2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。

该笔保证金将分三次支付，首次付款8271.3万元；第二次付款6203.5万元，在2020年12月31日前支付；第三次付款6203.5万元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保证金额也将随着车位销售进行退还，对应的车位销售率分别为40%、70%以及90%。

该笔交易是否存在为母公司“输血”疑尚有待定论，但随着鑫苑置业的止步不前，鑫苑服务发展也将受到影响。

嘉和家业物业服务研究院方面曾指出，鑫苑置业的市场占有率逐步会见顶，随之导致鑫苑服务来自关联方物业的管理面积增速会放缓，毛利率较高的关联方物业越来越少。若市场外拓物业的盈利效益再跟不上，鑫苑服务未来的营收和盈利能力将会严重受到影响。

(责编：王震、吕骞)