取消“退一赔一”消费者购房如何维权

光山新闻网 采集侠 2021-08-17 09:36:01
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原标题:取消“退一赔一”消费者购房如何维权

  北京市住建委近期发布公告,公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)进行了修订,删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定,这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史,由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么,今后购房者该如何维护自身权益?违约责任又该如何承担呢?

  开发商隐瞒事实被判赔偿

  王女士为解决孩子上学问题,于2017年11月购买了一套商品房,总价223万。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》,双方约定房屋竣工日期为2018年3月,并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售,两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后,开发商仍无法办理网签和房屋所有权证,王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到,该商品房实际上是拆迁安置房,即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为,开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同,致使房屋无法办理网签,也无法满足孩子正常上学的要求,因此她将开发商诉至法院,要求确认双方签订的商品房预售合同无效,开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。

  开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况,辩称当时卖房时已明确告知王女士,该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签;而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房,是商品房,不能预售,只能现房销售,这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住,只遭受轻微损失,因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。

  法院审理后认为,根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定,房地产开发企业预售商品房,应当向买受人出示商品房预售许可证,未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。可见,办理商品房预售许可证是开发商的义务,并应将预售许可证向买受人出示。本案中,开发商虽然向王女士出示了预售许可证,但实际上并不包括所售房屋的预售许可,对此开发商具有主观上的过错。

  出卖人未取得商品房预售许可证明,却与买受人订立了商品房预售合同,因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。

  开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失,根据《商品房买卖司法解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款1倍的赔偿额,理由正当,于法有据,法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋,因在合同中并未明确约定,因此另行择校产生的学费损失,法院不予支持。

  “退一赔一”惩罚性赔偿成为历史

  上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案。对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷,如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等,这类情形下是否会有惩罚性赔偿,一直是购房者关注的问题。