取消“退一赔一”消费者购房如何维权(2)

　　商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（又称“先卖后抵”）；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（又称“一房二卖”）；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（又称“先抵后卖”）；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

　　为了配套民法典实施，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定。这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

　　上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。

　　购房合同约定成为重要依据

　　新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢？

　　对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。

　　首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。

　　其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量。笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。