全球房地产“高烧”不退引发担忧(2)

　　针对全球主要房地产市场在疫情对实体经济冲击尚未消退之时的空前繁荣，牛津经济研究院认为，与长期趋势相比，发达经济体的房地产价值被高估了约10%。上述泡沫部分会不会引发新一轮危机成为各方关注的焦点。

　　从根源上看，造成当前全球主要国家房地产市场高温的主要因素有二：一是持续的低利率政策和空前的宽松货币政策环境，为房价上涨提供了支持，相比于租金和其他投资，较为低廉的借贷成本使得房地产成为更受偏好的投资标的。二是大规模政府财政刺激政策造成的额外收入。自新冠肺炎疫情暴发以来，社交管控和封锁限制了家庭支出。在政府财政支持下产生的额外收入促使家庭部门将更多的资金分配给房地产市场。

　　因此，支撑全球房地产繁荣的根基并不具有可持续性，后续市场的发展很大程度上依赖于政策变量，这成为部分投资者和决策者对于当前房地产市场的主要担忧。

　　多数研究机构认为，相较2008年国际金融危机前，无论是家庭部门还是金融机构的资产负债情况均有了明显的改善。抵押贷款的增长主要是由财务状况良好的人推动的，大多数发达国家的家庭负债都低于国际金融危机前。因此，即使出现泡沫被挤破的情况，出现类似金融危机期间的违约和抛售潮进而引发更大系统性风险的可能性也较低。

　　然而，泡沫的存在、支撑空前繁荣基本面的不稳定正在越来越多成为各国监管者的担忧。

　　一方面，“第一套房”门槛的上升成为各方关注的焦点。美联储主席鲍威尔日前表示，尽管房地产市场繁荣并不是由鲁莽、不负责任的贷款导致的，但使入门级买家更难进入住房市场是一个严重问题。

　　另一方面，投机泡沫的挤破对于家庭部门的冲击不均衡性成为各方关注的另一焦点。当前，自住需求与投机性购买仍然是增长的强劲动力。房地产市场的繁荣也带来了大量家庭账面财富的快速增长。考虑到房地产影响比其他资产价格波动对家庭部门影响严重得多，如果受政策环境影响造成房地产市场价格的剧烈波动，家庭部门的财富效应将呈现明显缩水，有可能通过消费、投资等渠道蔓延至其他经济领域。

　　更加引发各方担忧的是，在各方预测的美联储退出资产购置计划的进程中，由于房地产市场的繁荣，首先削减抵押支持贷款（MBS）资产购买量成为各方预计的大概率事件。而由此引发的缩表震荡可能更为集中地体现在当前火热的房地产市场。

　　因此，摆在主要发达经济体央行面前的无疑是一道被疫情加剧的难题——如何驾驭空前繁荣的房地产市场。如果任其走热，房地产市场很有可能变成不可持续的繁荣，并最终导致经济活动逆转。如果刺激措施的撤回速度过慢，可能会使房地产进一步膨胀，并加剧对金融稳定的担忧。如果撤回太早或者监管过强意味着扰乱市场并降低房地产价格，进而威胁到各国的经济复苏势头。

(责编：赵超、陈键)