楼市进入冰冻期 专家：“房住不炒”是底线
简介：“春江水暖鸭先知”，房企向来审慎，它们的战略变更也预示着房地产市场拐点的到来。
万科董事会主席郁亮在14日面对媒体时，依然保持了对市场前景的“悲观”判断。他称，房地产行业不可能恢复过去的增长速度。
郁亮的如此判断，来源于市场上的诸多信号。国家统计局14日发布数据显示，今年1~11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。
中原地产首席分析师张大伟认为，从细分单月的数据来看，今年的9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积已经出现连续三个月的同比下调。“2018年全年很可能出现商品房销售金额刷新历史纪录，而成交面积持平的现象。如果2019年的政策不变，房地产市场将出现明显调整，市场拐点已经出现。”张大伟称。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，未来楼市以“稳”为主，市场会在2019年触底回暖，具体表现为：土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定但并不火热的底部状态。
无论是销售面积、销售金额，还是房地产投资，由增转降的趋势似乎无可避免。“春江水暖鸭先知”，房企向来审慎，它们的战略变更也预示着房地产市场拐点的到来。业内更加关注的是：从紧的调控政策，在新房滞销、房企融资渠道不畅的背景之下，是否会在未来灵活调整？
市场拐点隐现
临近年末，房地产市场格局已定。从宏观数据来看，2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降，但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言，今年全年数据不会相差太远，整体保持平稳。
12月15日，国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，各地11月房地产市场整体保持稳定。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。
企业层面，大部分公司仍然保持了销售金额和面积的稳定提升。克而瑞统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示，碧桂园、万科、恒大、融创以6645.5亿元、5422.3亿元、5391.4亿元、4163.1亿元的销售额分列行业前四。
不过，在宏观数据之外，市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。
自10月以来，存量房市场就遭遇了滑铁卢。有数据显示，北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来就逐渐下降，并于10月录得年内低点；而到了11月，4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；而31个二线城市与35个三线城市的二手住宅销售价格也仅上涨0.3%与0.4%。
张大伟认为，从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。预计未来几个月，二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。
另一方面，逼近年末，市场上的观望氛围也较上半年更为浓烈，购房者的买房意愿下降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏，导致年底的楼市出现了“旺季不旺”的局面，开发商只有采取大幅度降价促销的行为，才能吸引购房者入市。
一手房市场的疲软在“金九银十”就已经显现。据克而瑞数据，今年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。而百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。
与之相对应的是，大多数房企的推货高峰期都在三、四季度，市场不给力的现实，给了房企沉重一击，导致不少公司前11个月的销售总额与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。
截至目前，虽然大部分房企前11个月的销售状况同比仍录得一定增长，但不少公司的增速显著放缓，且部分房企已经很难完成自己确定的年度目标，因此，12月仍旧是冲量的关键时刻。
以万科、碧桂园、恒大为例，2017年上述三家公司平均增长率为53%，但今年的增长幅度下降严重，而万科前三季度的销售金额同比增长不足一成。
房企销售与筹资的双重压力
“我们公司的年度目标很难完成，冲刺一把后，大概还有100亿元的缺口。”华南一家上市房企营销部门总监难以掩饰内心的焦虑。作为营销口的负责人之一，其部门面临着极大压力，如果完不成任务，整个部门的年终奖将化为泡影。
留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。
11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府，采用线上选房模式开盘，定价低于预期；11月28日，万科星城线上开盘，当天晚上去化率近57%；更早之前，中国金茂在厦门鹭岛的楼盘进行特价销售，销售价格比拿地楼面价还低，上演了“亏本”卖房的戏码。
一家总部位于广州的TOP10房企营销部门负责人表示：“行业的整体氛围还是偏悲观，因此大多数公司都会加速去化以回笼资金，采取现金为王的策略。年底这一波促销冲刺早在11月就已经开始，最后几天应该还会有一些比较特殊的促销案例出现。”
而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。
而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。
国家统计局数据显示，2018年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。
这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。
中金公司首席经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额(包括计划回售和到期)可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2018年实际还款规模的2倍有余。
