50家房企平均盈利能力连续两年上升(2)

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大房企拥有更好的品牌价值和营销渠道，其利润数据相对可以把握，部分营销成本得到更好的把控，这也使得其比小房企具有更好的盈利机会。

　　富力ROE下降幅度大

　　值得关注的是，在增长率方面，富力地产ROE同比降幅最大，为27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地产ROE出现较大变动的原因是其净利润率出现较大变化，2016-2018年，净利润率分别为13.13%、36.14%、11.35%。

　　还有绿城中国，其ROE在50家上市房企中处于最后一位，为3.71%。事实上，根据2018年财报，绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元，较2017年21.9亿元同比下降54.2%；净利润率为3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43个百分点，远低于同行平均水平。对此，绿城中国在年报中曾解释称，基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

　　还有远洋集团，其2018年ROE为7.38%，同比下降3.68个百分点，主要是受净利润率和总资产周转率影响。根据wind数据显示，远洋集团2018年的净利润率为11.26%，同比2017年下降了6.43个百分点；总资产周转率18.8%，同比下降了7.95个百分点。老牌国企首创置业2018年ROE为7.68%，主要是其较低的总资产周转率，2016-2018年，分别为17.12%、15.52%、13.55%，首创置业2018的净利润率也不高，为10.4%。

　　分析人士表示，随着2017、2018年楼市调控的持续，特别是一二线城市实行限价措施，外加房企融资成本高企，房企的盈利水平大概率将会下滑。反馈到未来一两年，其ROE或将呈现下降趋势。

　　■ 分析

　　利润率、周转率、财务杠杆影响ROE

　　具体到单个房企，有的房企ROE异常亮眼，有的房企则表现较差。背后的原因是什么呢？哪些指标影响着ROE？

　　根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，净利润率代表的是公司赚钱能力，需要通过提高毛利率、降低成本等来提高，总资产周转率代表的是公司资产运用的效率，加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低，权益乘数反映公司利用杠杆的高低，与负债有直接关系，适当运用杠杆能提高权益乘数，但是要使得资本结构合理化，避免财务和资金链出现风险。

　　《50家上市房企ROE排行榜》显示，排名第一位的是德信中国，2018年刚刚于港交所上市，其ROE高达72.89%。东方财富网数据显示，德信中国2018年毛利率为38%，增加了15个百分点，净利率为22%，增加了10个百分点，资产负债率虽然有所下降，但是仍高于行业平均水平，为86%。

　　值得关注的是，新城控股ROE排名第二，为41.05%。根据新城控股年报，2018年业绩大增，实现归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；实现归母扣非净利润75.97亿元，同比增长51.87%；净利润率为22.5%，同比增加了7.1个百分点。盈利大增引来了监管层的关注，问询问题涉及投资性房地产公允价值变动、合并报表等对于净利润的影响。

　　新城控股ROE较高的另一个原因是快速加杠杆，2015年新城控股的资产负债率为79.5%，2018年已经达到84.6%。

　　2018年50家上市房企净资产收益率（ROE）排行榜

　　排序 房企名称 2018年ROE(%) 同比增速（百分点）

　　1 德信中国 72.89 16.14

　　2 新城控股 41.05 7.06

　　3 融创中国 32.92 0.11

　　4 碧桂园 32.20 0.38

　　5 龙光地产 31.54 0.99

　　6 中国恒大 30.18 -0.47

　　7 华夏幸福 29.05 0.93

　　8 朗诗绿色集团 28.26 10.10

　　9 时代中国控股 27.05 5.46

　　10 荣盛发展 24.76 2.25

　　11 美的置业 24.37 -6.34

　　12 中骏集团控股 24.23 -2.99

　　13 万科A 23.42 0.62

　　14 旭辉控股集团 23.26 -3.65

　　15 中国奥园 21.87 4.68

　　16 龙湖集团 21.33 2.29

　　17 招商蛇口 21.13 1.54

　　18 禹洲地产 19.54 -1.09

　　19 正荣地产 19.54 2.10

　　20 华侨城A 19.05 1.00

　　21 融信中国 18.71 -0.27

　　22 金地集团 18.57 1.07

　　23 华润置地 18.38 0.64

　　24 雅居乐集团 18.37 1.55

　　25 建发股份 18.26 3.50

　　26 金科股份 18.10 8.02

　　27 绿地控股 17.15 1.94

　　28 华发股份 17.08 4.05

　　29 保利地产 16.52 0.59

　　30 中国海外发展 16.35 -0.36

　　31 中国金茂 15.18 2.84

　　32 世茂房地产 15.12 0.88

　　33 泰禾集团 14.78 0.78

　　34 蓝光发展 14.68 3.54

　　35 阳光城 14.33 1.58

　　36 合景泰富集团 14.31 0.27

　　37 建业地产 13.96 2.47

　　38 中南建设 13.95 9.57

　　39 佳兆业集团 13.51 -7.00

　　40 弘阳地产 13.45 -4.04

　　41 富力地产 12.90 -27.34

　　42 中国铁建 11.23 -0.21

　　43 宝龙地产 10.78 -3.13

　　44 首开股份 10.44 2.23

　　45 当代置业 9.67 -4.70

　　46 越秀地产 8.24 1.07

　　47 滨江集团 8.24 -4.40

　　48 首创置业 7.68 -3.55

　　49 远洋集团 7.38 -3.68

　　50 绿城中国 3.71 -4.85

　　新京报房产新闻部、新京报传媒智库联合出品

　　说明：