想要捡漏法拍房？清场难、税费高，请留意这些风险(2)

　　法拍房假如存在恒久租赁存案，拍卖通告中会显示“带租拍卖”，但私下签订的租赁条约一般没有租赁存案。王胜蓝提醒法拍房购房人，在拍卖成交前，必然要观测清楚法拍房的承租环境，假如拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对付买受人来说风险太大。

　　过户和税费问题也是法拍房购置者常碰着的坎。

　　蓝心2017年拍中一套位于上海虹桥区域的法拍房，拍下后发明实际面积比通告面积少了2平方米，加之拍卖时约定税费全部下家包袱，而本来的房主只治理了预告挂号，而没治理正式的产证，二次过户本钱跨越许多。

　　在上海法拍房购置进程中，一般环境下是税费各付，买受人只需要包袱契税，原房东包袱小我私家所得税、增值税及印花税。但在个体法拍房的上拍通告中，也会有“税费全部由买受人包袱”的环境。

　　“这套屋子的税费全部是我付。需要治理第一次被执行买房时候的契税，第二次拍卖生意业务的增值税、小我私家所得税。”蓝心说，“假如被执行人不出头的话，税务局会将第一次的契税默认凭据最高缴纳系数3%来征缴，假如被执行人出头证明这套屋子是他家庭的独一住房，那契税只需要缴纳1.5%，会发生10多万元的本钱差别。更要命的是，增值税会凭据全额5.35%征收，这是很高的本钱。”

　　为了办理这一系列问题，蓝心好不容易找到其时开拓商的团体公司，又几经折腾把被执行人找来处理惩罚后续问题。

　　“为了制止呈现法拍房过户难的环境，购房者在拍卖前要仔细阅读上拍通告，确认税费承担环境，最好可以或许查询房产汗青生意业务记录和产调信息。”王胜蓝暗示。

　　王胜蓝提醒法拍房购房者出格要留意一些无法过户的衡宇范例：市政配套用房的所有权是挂号在市政构造名下的，只有特定人员才气治理过户；有些公房的部门产权可能全部产权是回国度所有的，过户条件很苛刻；汗青掩护修建未经核准不行以产生交易、互换、赠与等行为；地皮性质是集团地皮的衡宇，即“小产权房”都是没有产证的。

　　盈科状师事务所房产、金融状师郭韧也认为，法拍房有许多陷阱，税费很大概是大坑，出格要存眷拍卖中“所有税费买家包袱”的环境。

　　“我们一个客户曾经看中静安区一套办公房，比市场住宅自制200万~300万元，做完尽调后，我们发明这个屋子不能买。最大的不正常是：18年前，房东其时的购置价是20万元，差价达580万元；因为是办公性质，房东方须缴纳税费是差额的60%，也就是缴纳300多万元的税费。因为约定所有税费买家包袱，假如拍下，这个屋子和市场上的住宅房价值差不多，并且今后再出售税费也高，没有任何投资代价。”郭韧暗示。

　　法拍房与税费相关的坑，还大概涉及补地价。郭韧先容，一位买家拍下一套商铺后到生意业务中心办产证时发明买家需补高额的地价，因为这个屋子也是贸易用房，补地价后才气正常进入市场畅通。

　　如作甚司法拍卖保驾护航

　　今朝主要的网络司法拍卖平台为：公拍网、淘宝网(阿里拍卖)、京东网。拍卖网站会列明许多购房参考的重要信息，好比衡宇范例、拍品近况、权属状况、是否带租、是否占用、户口环境、税费包袱方法、欠费环境等。但拍卖通告上凡是标有：本院不包袱标的瑕疵包管责任。竞买人抉择参加竞买的，视为对拍卖工业完全相识，并接管拍卖工业一切已知和未知瑕疵。