重庆三中院认定条约改观条款对业主不发生法令效力

原标题：重庆三中院认定条约改观条款对业主不发生法令效力

本报讯 日前，重庆市第三中级人民法院讯断了一起住宅小区改换电梯承揽条约纠纷案，认定小区原业委会主任未经业主表决同意，擅自改观电梯改革条约条款，改观条款对全体业主不发生法令效力。

2018年4月，杭富品山水住宅小区经果真招投标，赛奥公司最终以73.5万元报价中标，由其完成杭富品山水住宅小区ABC三栋楼三台电梯的改换工程。4月29日，时任杭富品山水业委会主任喻某未经小区业主表决同意，代表业委会与赛奥公司签订条约时，擅自将招标文件本就包括在内的电梯的厅门大门套装饰项目单独抽出并特别计价6.5万元，从而将电梯改换总价改观为80万元。5月4日，喻某又擅自以业委会名义与赛奥公司签订条约改观书，约定赛奥公司将三台电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给杭富品山水业委会，两边还约定如杭富品山水业委会不做该项目，由赛奥公司退还杭富品山水业委会大门套装饰款6.2万元。其后，赛奥公司即组织施工，杭富品山水业委会先后向赛奥公司付出了62.5万元工程款。7月18日，赛奥公司向喻某小我私家账户转款5.8万元。9月14日，A栋B栋改换电梯交付利用。因喻某与赛奥公司签订的条约附件载明的C栋改换电梯轿厢和开门尺寸均比AB栋改换电梯宽度短了10厘米，赛奥公司第一次交付的C栋改换电梯与实际尺寸不合。11月23日，喻某又以业委会名义与赛奥公司签订条约改观书约定C栋电梯因尺寸错误而发生的重做增加用度10.48万元由两边各包袱一半，同日喻某向赛奥公司转款5.24万元。2019年1月16日，C栋电梯交付利用。同月，杭富品山水小区经业主改选发生新一届业主委员会，喻某未入选。后赛奥公司以杭富品山水业委会拒不付出尚余17.5万元电梯改换价款诉至法院。

一审法院讯断支持了赛奥公司的诉讼请求。杭富品山水业委会以原业委会主任喻某与赛奥公司恶意勾串改观价款等条约内容损害业主好处为由提起上诉。

重庆三中院经审理认为，杭富品山水住宅小区改换电梯需动用业主共有的修建物及其隶属设施的维修资金。按照物权法第七十六条第一款第五项及第二款划定，利用修建物及其隶属设施的维修资金，该当经专有部门修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。时任杭富品山水业委会主任喻某在未经业主表决同意的环境下，擅自与赛奥公司签订条约及条约改观书就电梯改换价款、施工项目等内容举办了多次改观，违反先前约定，且变动后的价款未向业主公示。随后赛奥公司又与喻某所代表的杭富品山水业委会签订条约改观书将电梯的厅门大门套装饰项目以5.8万元反包给杭富品山水业委会，赛奥公司向喻某私人账户付款，喻某收款后并未上交至业委会，该反包行为不合常理。赛奥公司在施工前未精确丈量，C栋电梯因而需重做，至此喻某又以业委会名义与赛奥公司签订条约改观书约定电梯重做用度10.48万元由业主方包袱一半。喻某的上述行为组成条约法第五十条划定的越权代表，赛奥公司对此未尽隆重义务，故上述条约改观条款不能约束业主一方。据此，重庆三中院认定涉案电梯改换价款应依据两边约定的中标公示价73.5万元计价，扣除赛奥公司未完成的电梯的厅门大门套装饰项目6.2万元以及杭富品山水业委会已付出的62.5万元，最终改判由杭富品山水业委会向赛奥公司付出剩余电梯改换价款4.8万元。（张籍）

法官提醒

业主大会是业主的自治组织，由物业打点区域内的全体业主构成，是修建区划内修建物及其隶属设施的打点机构。修建区划内的业主均有权介入业主大会行使业主权利，对依法应由业主配合抉择的事项行使表决权。