IPO见闻 | 金科智慧服务：估值合理 性价比凸显

　　在管面积中的外拓部分占比逐年提升，显示出金科智慧服务具备独立发展壮大的能力和潜力。

　　港股市场物业板块可谓千帆竞发、百舸争流，另有多家物业公司正在筹备IPO。摩根士丹利11月12日发布的报告认为，在物业管理行业市场集中度进一步提升的情况下，更倾向于投资较大型、质量好的公司。

　　大摩在报告中对六家在管面积过亿的物业股给予增持评级并调高目标价格。眼下，另有一位规模相当的竞争者即将在港交所IPO——金科智慧服务（09666.HK），从西南走向全国、服务超过500万业主的物业管理企业。

　　募资或超60亿港元 六成用于投并购

　　11月5日，金科智慧服务在港交所披露了招股书。招股书显示，此次金科智慧服务将在全球发售1.33亿股，其中1196.2万股在香港公开发售，1.21亿股为国际配售。每股发售价在41.8港元至47.6港元之间，预计最多将募集资金约63.26亿港元。经扣除公司就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，金科智慧服务将从全球发售中收取的所得款项净额约为57.381亿港元。股票预计于2020年11月17日正式挂牌交易，每手交易为100股。

　　按照金科智慧服务的计划，公司拟使用集资所得款项净额其中约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；其余部分将用于升级公司的数字化及智能管理系统、进一步发展增值服务以及一般业务运营及营运资金。

　　2017年至今年上半年，金科智慧服务外拓面积占合同总面积持续维持在50%以上的高位，在管面积中的外拓部分占比逐年提升。在华东华南，66%都来自于第三方；在华中地区，82%来自于第三方；其他区域中62%来自独立第三方。这显示出作为物业公司的金科智慧服务具备独立发展壮大的能力，IPO融资落地后有望进一步扩大市场份额。

　　定价中性 估值合理

　　以41.8港元/股的下沿发行定价测算，金科智慧服务的动态市盈率约为48倍。相对于今年内上市的、规模相当的物业公司，定价中性、估值合理。

　　公司曾于2020年5月进行上市前的最后一轮融资，当时估值80亿，以此次发售价中间价计公司估值升至283亿。该轮投资者设有一年禁售期。

　　招股书显示，2017年至2019年，金科智慧服务收益由10.47亿增至23.28亿元，复合年增长率为49.1%，净利润由2017年的1.14亿增至2019年的3.74亿，复合年增长率约为81.5%；在管总建筑面积按约39%的复合年增长率由截至17年底约6240万平方米增至截至19年底约1.205亿平方米，到2020年上半年续增至1.297亿平方米，同期合约面积仍有2.56亿平方米。

　　横向对比，保利物业截止2020年上半年在管面积约3.17亿平方米，合约面积4.93亿平方米，今年上半年营收36.01亿，净利润4.11亿，目前市值324亿，动态市盈率51倍；世茂服务截止2020年上半年在管面积为8572万平方米，合约面积1.26亿平米，今年上半年营收15.65亿，净利润2.55亿，目前市值376亿，动态市盈率62倍。

　　相较而言，金科智慧服务IPO定价对应的48倍动态市盈率，显然颇具性价比。

　　明星基石 券商唱多

　　招股书披露，金科智慧服务引入包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management等10位基石投资者，合共认购26.7亿港元，约占发售股份44.97%，设六个月禁售期。其中高瓴资本张磊认购5000万美元。

　　中泰国际证券覆盖金科智慧服务的公司研报指出，金科智慧服务业绩处于高速增长态势，未来可继续从母公司庞大土地储备中受惠，此次IPO稳价人是中信里昂，2020年共计8个项目，首日表现6涨2平。但考虑近期几只物管公司首日均破发且整体新股市场热情较低，给予其66分，评级为“中性”。

　　华安证券则认为，金科智慧服务规模稳步提升，集团输送与外部拓展并行，预计物业上市有望增厚金科股份整体市值，带动估值修复。

　　华创证券也指出，考虑到金科服务高成长性，分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价，并有望增厚金科股份市值。

　　另据中指院数据显示，物业服务百强企业的总市场份额由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%，物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。由此可见，未来头部企业将存在更多机遇，届时将在规模、效率以及增值服务迎来爆发，该趋势同样适用于金科智慧服务。

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