花旗：龙湖（0960.HK）已具备反周期能力 目标价50港元

　　近期，世界知名大行花旗发表研究报告，预期龙湖（0960.HK）将在2020年维持盈利按年增长20%，相信公司已建立反周期能力，并有效执行良好的多元化战略，以达到稳定的长远可持续增长及支持其估值。值得关注的是，继今年3月后，花旗再次重申龙湖集团为内房行业首选，并维持“买入”评级，此次目标价50港元。

　　地产开发方面，花旗此次报告指出，预期龙湖集团10月份销售为280亿元人民币，按年增4%，首十个月的销售料按年增6%至2140亿元人民币。随着已达成全年目标的82%，管理层有信心能完成全年2600亿元人民币销售的目标。

　　该行还指出，龙湖前9个月新增86个项目，土地成本合理，且均位于如杭州、成都、重庆、武汉、合肥等核心一、二线城市。新增土地中，TOD项目是龙湖集团重点拓展方向。

　　随着中国进入新型城镇化时代，以集约化、复合化和交通为导向的TOD模式已成为开发企业非常重要的竞争优势。今年9月底，中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织发布《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》。这是中国首个TOD团体标准。值得关注的是，此次标准编制组成员阵容强大，包括华为、戴德梁行、宇恒可持续交通研究中心等知名机构外，龙湖集团是唯一参编的开发企业。

　　公开数据显示，截止2020年6月底，龙湖集团已持有TOD项目65个，以TOD为核心的全业态开发面积已累积达到900余万平方米。以重庆龙湖光年为契机，龙湖集团开创了中国国内首个多主体、多业态、多轨合一的复合TOD开发模式。

　　商业运营方面，花旗预期，2020年，龙湖集团商业租金可达人民币60亿（同比增长26%），展望2021年预期有30%的租金增长。自2000年成立商业地产部至今，龙湖商业运营板块已发展20年。如今，在其四大主航道中，该航道每年为龙湖集团带来超过10%的利润贡献，已成为住宅之外的第二大业务贡献点。公开资料显示，龙湖集团目前持有商业地产项目98个。2020年上半年，龙湖商业实现租金收入26亿元，同比增长近三成。

　　租赁住房方面，花旗预期龙湖集团于2020年可以达到10万间房（增加33%）的目标，并将于2021年（估计）达到收支平衡。龙湖中报显示，截至2020年6月底，冠寓已累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。面对行业变化，龙湖冠寓今年也在积极调整业务模式。比如，通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营，与政府合作，协助地方解决人才安居问题。截至目前，龙湖冠寓已与全国多个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作了40多个人才公寓项目，提供2万多套人才住房。

　　物业服务方面，花旗称，龙湖集团目前概无时间表进行物业管理分拆：专注于物业管理与主要物业商业协同作用。公开资料显示，今年上半年，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，并在城市服务、大型公建、医院、学校等领域持续突破，业主满意度连续十一年超过90%。

　　如上，花旗认为，龙湖的核心竞争力，包括其地理架构、产品定位、专业管理及低成本融资，将继续为其平衡发展提供支撑。同时，花旗也相信，龙湖集团已建立反周期能力，并有效执行良好的多元化战略，以达到稳定的长远可持续增长及支持其估值。