更新城市面貌 创造多重效益(2)

　　此外，提出城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

　　“城中村在城市中的一个重要功能，是给外来人口提供低成本的居住空间，有助于提升城市产业竞争力和吸纳就业的能力。如果改造后这部分房屋供给减少、租金上涨，那就违背了改造初衷。”赵燕菁说，此轮城中村改造，鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设并长期租赁用作保障性租赁住房，鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房，“这些举措能够让外来人口安居乐业。”

　　以深圳为例，今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间）。深圳市住房和建设局相关负责人介绍，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也将严格控制成本、价格。

　　城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程。拆迁安置、资金平衡与筹措等难题，需要以新思路新方式破解。

　　“资金能够平衡、历史遗留问题较少的项目，前期大部分已经在推进了，剩下的基本都是‘硬骨头’。”广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，有的是按照现有拆迁补偿模式，前期成本较高，公共服务短板缺失严重，难以实现资金平衡；有的是存在产权争议等问题，违法建筑较多，改造过程中面临不确定性，有关方面参与积极性不高。

　　改造账本如何做到综合平衡、动态平衡？一方面，“做加法”，更好挖掘土地价值。李宇嘉说，此轮城中村改造实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，相当于“以丰补歉”，既能给改造提供资金，还能整合碎片化地块、补齐公共设施短板，释放更大范围的土地价值。

　　同时，鼓励和支持社会资本参与。上海市房地产科学研究院院长严荣介绍，上海在推进改造过程中，通过公开择优途径，选择资金实力雄厚、信用等级好、改造经验丰富的优质企业作为城中村改造项目的合作单位，发挥其综合开发优势和融资优势，既解决了改造资金问题，也优化了可持续推进机制。截至2022年底，上海城中村改造项目引进社会资金总量达5500多亿元。

　　虞晓芬建议，应支持金融机构以市场化方式向投资主体提供长期贷款；支持符合条件的城中村改造房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。为增强对社会资本的吸引力，政府部门应合理分担改造成本，合理承担改造职责。

　　另一方面“做减法”，降低拆迁补偿等改造成本。李宇嘉建议，应当明确相关征收补偿标准和程序，让社会形成稳定预期。

　　创新改造模式，发展各种新业态，实现可持续运营

　　今年以来，各地按照部署积极稳步推进城中村改造。上海提出，2023至2025年，计划启动城中村改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益；广州计划，今年推进127个城中村改造项目，重点推进罗冲围、广州火车站等4个重点片区的改造，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标；合肥确定，加快推进现有104个城中村改造，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式……