动用公共维修金，“门槛”不能太高

　　动用公共维修金，“门槛”不能太高

　　民法典物权编草案二审稿4月20日提交十三届全国人大常委会第十次会议审议，其中的一大亮点是完善了公共维修资金使用的表决程序——使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。(见4月21日《信息时报》)

　　公共维修资金制度始于1998年，20多年来，这一基金的累计金额越来越多，但使用比例一直很低。据报道，截至2013年7月，北京缴存基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率1.55%。有的地区使用率更低。公共维修资金使用率低，造成很多小区公共设施损坏后无法及时修复，影响小区品质和业主的生活品质，而导致使用难的主要原因是表决难、程序繁琐。

　　根据现有制度规定，使用这笔资金要经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。然而由于小区业主对公共维修资金使用看法不一，再加上很多业主不经常在家，要获得三分之二以上业主同意比较困难。而物权编草案一审稿中，要求“双过四分之三”同意，二审稿中拟规定业主“双过半”同意即可，进一步降低了表决难度。  

　　在表决难之外，公共维修资金使用面临的梗阻，还有申请程序繁琐。该资金申请程序是：先鉴定损坏程度，业委会、物业服务企业或业主代表提出维修方案，经两个“三分之二”以上的业主签名同意，并经两次公示后，才能进行审批。某业委会负责人曾指出，光损坏鉴定就要排队半年，一圈走下来得一年多。

　　因此，在降低表决难度的同时，还应该简化程序、节省时间。此次审议的二审稿规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。虽然这个申请程序简单，但仅限于紧急情况下。而且，召开小区业主大会也不容易。

　　笔者以为，提高表决效率，不妨多采用现代技术手段。如今广州有约1200个小区建立了数据库，小区业主可使用电子投票系统决策小区重要事项；“北京业主”APP已覆盖1200余个小区，业主可使用APP投票表决公共事项，类似做法都值得推广。

　　此外，还需及时修改已存在多年的《住宅专项维修资金管理办法》，使其与法律规定保持一致，从而统一提升资金使用效率。同时要完善相关监督机制，加强对这部分资金日常管理和使用的监督监管，防止被房产部门挪用，让其中的每一分钱都花在刀刃上。