金地集团未踩红线为何业绩走低？少数股东损益攀升 业主维权频现
少数股东损益攀升 业主维权频现！金地集团未踩红线为何业绩走低？丨公司汇
今年前三季度，金地集团实现营业收入404.39亿元，同比下滑4.92%；实现归母净利润49.92亿元，同比减少7.98%
《投资时报》研究员吕贡
随着房地产市场热度进一步上升，众房企在土地市场上表现活跃，“拿地”热情不减，部分城市的房价因此出现快速上涨势头。
为抑制房企激进扩张，防止债务风险积累，今年8月，住建部和央行召开重点房企座谈会，宣布了严控房企融资的“三条红线”（以2019年财报为准），即若存在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三种情况任一种则视为“踩线”。
根据房企“踩线”情况不同，按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度，如房企“三道红线”都触线则为红档。市场资深人士预计，相关政策或将于2021年正式施行。
近日，《投资时报》研究员注意到，作为少有的几家未踩“红线”的房企之一，金地集团（600383.SH）今年以来的融资频率却明显加大。截至2020年三季度末，该公司的带息债务多达1055.71亿元。
据悉，今年2月中旬至4月初，金地集团已经发行了四期超短期融资券、一期中期票据及一支易获得上交所通过的110亿元小公募债券。公告显示，上述这6支公司债的发行利率均在2%以上。
接着，金地集团又于今年6月和8月分别发行了第二期和第三期中期票据，发行规模均在20亿元以上，发行利率均超过3%。
需要注意的是，金地集团今年以来发行的公司债多用于还旧债。具体来看，该公司今年发行的第一期超短期融资券、第一期中期票据用于偿还该公司上一年发行的“19金地SCP001”短期债券；发行的第二至第四期超短期融资券则全部用来置换了此前兑付“18金地SCP003”的自有资金。
此外进入2020年，金地集团还出现业绩下滑、维权纠纷频发等一系列问题。
前三季度业绩下滑
1988年，金地集团初创于深圳，五年后开始正式经营房地产业务。目前，该公司业务板块主要包括住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
2001年4月，金地集团成功登陆上海证券交易所，经过数十多的探索和实践，该公司已发展成为房地产开发企业国家一级资质单位，曾与万科股份（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产一同被并称为“四大龙头房企”。
2020年10月30日，金地集团发布2020年第三季度财务报告。数据显示，虽然该公司今年第三季度实现的营业收入和归母净利润分别较上一年同期小幅增长了2.51%和12.11%，为205.64亿元和20.20亿元。但截至今年三季度末，金地集团的总体业绩却仍处于下滑态势。其中，前三季度实现营业收入同比下滑4.92%至404.39亿元，归母净利润同比下滑7.98%至49.92亿元。
《投资时报》研究员梳理该公司近年来的业绩发现，进入2020年金地集团业绩走低，营收和归母净利润的同比增速由正转负。今年一季度营业收入同比增速由上一年同期的61.23%骤跌至-33.98%；归母净利润同比增速也同比下滑了超50个百分点，低至-13.73%。
时至今年上半年，金地集团营业收入增速仍同比下滑11.60%、归母净利润同比增速同样下滑17.89%。这也是导致该公司即使业绩有所回温，也无法扭转公司今年前三季度营收净利增速仍为负的重要原因之一。
少数股东损益攀升
《投资时报》研究员注意到，今年以来金地集团销售成绩表现良好。据三季报数据披露，截至今年三季度末，金地集团累计实现签约面积为823.50万平方米，较上一年同期上升15.90%；累计实现签约金额达1700.50亿元，同比增长19.90%。
对于表现良好的销售与增速大幅放缓净利间形成的巨大反差，有业内人士分析认为，主要因该公司合作项目增多致少数股东损益的逐步攀升，从而使得该公司利润增速低于其营收增速。
据克而瑞发布的数据，2016年，金地集团的权益销售额约为704.40亿元，其销售权益约为70%；然而同期，百强房企平均销售权益则高达85.50%。在接下来的两年里，金地集团的平均销售权益始终徘徊在70%左右，同样低于同行业头部房企的平均水平。
到了2019年，金地集团的全口径销售金额约为2106亿元，权益销售金额为1305.8亿元，销售权益占比下降至62%。然而，截至2019年末，同行业头部房企的平均销售权益虽然也降至73.5%，但仍在金地集团之上。
《投资时报》研究员拆解金地集团合并净利润结构发现，长期受此影响，进入到2020年，金地集团的少数股东损益呈现出逐级攀升的态势。据季度报数据显示，今年一季度金地集团的少数股东损益就高至9.56亿元，较上一年同期的3.36亿元增加了超6亿元，同比增速达184.76%。
二季度、三季度该公司的少数股东损益又分别发生了17.41亿元和22.91亿元，同比增速由16.24%升至73.87%。截至今年三季度末，金地集团已发生40.32亿元的少数股东损益，较去年同期增加超12亿元。
频发维权纠纷
近年来，随着公司业务规模的不断扩展，金地集团负责的项目也频频发生维权纠纷。
今年7月，金地集团在武汉开展的4个项目纷纷因为“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。当月，金地集团在深圳开发的别墅项目“金地·鹭湖1号”，因在样板房和宣传资料中显示“别墅包含地下负一层及夹层”，在收房后被认定为违法建筑而被强制拆除，并被23位购房人告上法庭。据当地法院裁定，金地集团合计需赔偿8109.30万元。
两个月后，东莞住建局发布通报称，金地集团旗下物业再度因联合房地产公司将楼盘的架空层违规建设成办公用房，遭到了部分业主投诉。
