风波过后长租公寓的蜕变与重生(2)

　　但从过往经验看，长租公寓也因涉及租金贷问题而埋下了不少隐患。小李是北京的一名在读研究生，2020年6月他本科毕业时需要租房，因此使用了一家长租公寓平台针对应届毕业生推出的相应活动。根据活动规则，毕业生不仅可以免押金，还可以按月交租，看起来对学生非常友好。

　　但小李对北京商报记者表示，直到签约时，他才注意到在房屋租赁合同之外，还有一份贷款合同。这份租房合同和其他租客一样都是与作为甲方的长租公寓平台签订的，但另一份合同却是与金融机构进行签约，这是之前中介没有跟他说明的。

　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松对北京商报记者表示：“租房者与中介签订的，名为租房合同，实为贷款合同。此贷款合同主要以租房者的个人信用做担保获得一年贷款。同时，合同中约定的服务费，事实上为贷款利息。”

　　目前，北京商报记者在多家长租公寓平台上发现，平台均显示提供押一付一的选项，有些平台月付会较季付价格稍高。在问及月付是否是租金贷时，多位中介均表示了否认，并表明押一付一是写在房屋租赁合同中，不涉及第三方金融机构。

　　李松表示：“租房者如与房产中介签订租房合同，应当认真查阅租房合同相关内容事项，谨慎签字。实践中可能出现让租房者关注分期公众号且手持身份证拍照等，更要留意小心。”

　　风波之后回归正轨

　　过去一年，长租公寓是住房租赁市场绕不开的关键词之一。而经历了一系列风波之后，长租公寓也加速回归正轨。今年全国两会期间，“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告，强监管的意味不言而喻。与此同时，国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要也提到，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。具体而言，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

　　而在这之前，针对长租公寓市场可能存在的风险和问题，2020年9月7日，住建部便已发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，提出60余条监管措施，将长租公寓“高收低出”“长收短付”“租金贷”等容易引发纠纷的现象纳入监管。

　　据了解，为保证租赁市场能够回归正轨，今年2月以来，已有北京、上海、广州、深圳等6个省市先后出台关于房屋租赁的政策。以北京为例，今年2月，北京市住建委等部门便联合印发了相关文件，明确表示预收租金金额不能超过3个月租金，同时押金也将由北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。此举的目的，旨在让长租公寓能够保持一个更加安全健康的发展状态。

　　政策规范之外，企业自身也正重整。其中的关键指标之一便是出租率，据了解，一般而言，长租公寓行业理想的出租水平通常在90%-95%左右，但此前“阵亡”的长租公寓中，不乏出租率低于50%甚至30%的企业。

　　但随着疫情的控制以及市场风险的出清，长租公寓的入住率也出现了回升。不久前，多家上市房企年报集中披露，长租公寓方面的情况也随之浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2020年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。此外，龙湖集团的年报也显示，2020年长租公寓方面，冠寓已开业9万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。而在收入方面，业绩报告显示,龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，而去年同期则为11.75亿元。

(责编：赵超、吕骞)