新力控股上市一周年：融资渠道多元化 精细化管理效果显著
出品：大眼楼管
作者：小飞鼠
2020年是新力控股成立十周年，也是上市后的第一年。公司自2010年在南昌拍得首宗地块，10年间成长为江西龙头房企。2019年11月15日，公司拥抱资本市场，成为登陆港股中最年轻的上市房企，也是第一家上市的赣系房企。
推动精细化管理 提高核心利润率
回顾上市后的一年里，房地产市场充满机遇和挑战。
新冠肺炎的爆发对中国的宏观经济、各行各业的生产经营以及日常生活都产生了广泛的影响。房地产行业成为受影响最深的行业之一。然而疫情也催生了新的机遇，线上卖房变的异常火爆，公司积极采取应对策略，开启云售楼模式，全力加强去化能力。
在众多房企销售下滑的情况下，公司取得了不错的成绩。2020年1-10月，公司的合同销售金额约人民币835.4亿元，合同销售面积约5，907，850平方米，平均销售价格为每平方米14，140元。
管理层认为，公司在提升管理效率上有很大的空间，未来一两年中，公司重点关注精细化管理。如果后续要上一个台阶，就是要在管理上进行改善，以后房企的发展就是靠金融端提升报表能力，拿到便宜的地。在管理端改善，提升效益。
上市一年以来公司的精细化管理效果显著。从中期业绩数据来看，公司的股东应占核心净利润为6.8亿元，同比增长71.5%，股东应占核心净利率为7.8%，相比去年同期的5.7%上升2.1个百分点。上半年，公司的销售费用率为4.2%，同比下降0.8个百分点；管理费用率为2.8%，同比下降0.9个百分点。
同时，新力控股致力通过“房地产+互联网”进一步提升管理水平和发展模式。最近，新力与阿里云达成了数字化全面合作，以及与思爱普和德勤共同打造一个“智慧企业/项目级主数据平台”。透过实施数字化模块和设定更高的行业管理标准，在精细化管理的努力下，新力控股运营效率会逐渐得到改善。往后看，在市场不确定性的大背景下，精细化管理将巩固新力在其核心区域的长期发展。
财务指标持续优化 融资渠道多元化
上市后的一年里，新力控股在资本市场上得到了广泛的支持和认可，上市仅3个月就被正式纳入恒生综合指数及港股通。
恒生综合指数作为香港股票市场的基准指数，综合指数成份股具有广泛的市场代表性，其总市值占香港联交所上市公司市值总额的90%左右，准入门槛高，评价标准颇为苛刻。在一些老牌上市公司被剔除出恒生综合指数后，仅仅上市3个月的新力却获得纳入，不能不说是一个值得关注的现象。
持续优化的财务指标，可以让新力控股的融资市场上更加从容。2020年6月30日，新力的净负债率进一步降至66.2%，EBITDA利润率为25%，EBITDA利息覆盖率为4.1倍，总债务/EBITDA为3.3倍，现金短债比保持在1.4倍水平。
今年以来，四大评级机构陆续给予新力控股“稳定”或“正面”展望。
6月8日，惠誉授予新力控股长期外币发行人默认评级（IDR）为“B+”，展望“稳定”。此外，惠誉还授予新力控股“B+”高级无抵押评级，回收率评级为“RR4”。6月10日，标普、穆迪分别授予新力控股“B”长期发行人信用评级、“B2”企业家族评级，展望均为“稳定”。同日，惠誉再次覆盖新力控股，授予公司拟发行高级美元票据“B+”评级，回收率评级为“RR4”。10月22日，联合评级国际授予新力控股“BB-“长期发行人信用评级，未来展望正面。
在评级报告中，四大评级机构均对新力控股强劲的销售及快速周转的策略表示认可。而获得国际评级机构的信用背书后，意味着新力控股的融资渠道将进一步拓宽，融资进程更加顺利，融资成本也有望进一步降低。
优秀的融资能力对公司的业务发展至关重要。凭借良好的信用状况，公司积极优化和拓宽融资渠道，在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作，上半年已取得多家金融机构授信总额约为人民币753亿元，其中68%于2020年6月30日尚未动用，并于2020年7月完成发行人民币5.16亿元第一期资产支持证券，利率最高7%。
同时公司也成功发行3笔美元债，包括：2020年3月，发行2.8亿美元、票面率11.75%、于2021年3月10日到期债券；2020年6月，发行2.1亿美元、票息率10.5%、于2022年6月18日到期的2年期债券；2020年10月，发行2.5亿美元票息率9.5%、364天债券。
深耕三四线城市 冲击千亿目标
张园林表示，公司将坚持城市深耕及高周转的经营策略。未来，公司将继续坚持以一二线城市为主，强三线为辅，加大有发展潜力地区的布局力度，同时发挥江西大本营的优势。
充裕的流动性为公司的战略执行提供保障。从土地布局来看，公司也在贯彻这一战略。截至6月底，新力共计拥有138个项目，其中54个项目位于江西省，权益土储面积约为1534万平方米。按权益面积计算，江西省占比32%，其中南昌占比超过了七成；大湾区占比31%，多布局在广州、深圳、珠海、中山、惠州等核心城市及高增长地段；长三角区域则占比20%，包括上海、苏州、杭州、无锡、南京和温州等核心城市。
上半年，公司新增项目22个，总规划建筑面积229万平方米，应占建筑面积166万平方米，权益占比72.5%，权益投资额为92.94亿元，平均地价5601元/平方米。江西省和长三角新增土储占比最多，合计占比近8成。从城市级别来看，二线城市占比近6成。
在这样的土储及项目优势布局下，2020年9月、10月新力控股合约销售额分别为101.2亿元、120亿元。四季度一般是房企推盘的高峰期，全年有望冲击千亿销售目标。
