新城控股销售均价持续下滑 三四线存货太高风险仍存
新浪财经房产|大眼楼管 青柠
近日，据一合肥网友爆料，新城在合肥市长丰县一楼盘一月降价30万。爆料图显示，不少业主在“新城-悦隽九里”售楼处门口拉起了横幅“维权”。
虽然不管是炒房客还是刚需族，在入场之后势必都要承担一定的市场价格风险。但新城控股近两年销售均价的持续下滑是不争的事实。
1-9月量价齐跌
半年多的疫情影响，叠加下半年地产融资的收紧，房企的销售回款、内生能力的重要性可以说上升到了前所未有的高度。下半年以来，包括恒大在内的众多头部房企均较往年加大了促销力度，但除了降价换量的预期外，还有量价齐跌的可能。同一城市楼盘的降价还可能会引发此前业主的不满，进而衍生一系列维权纠纷。
2020年1-9月，新城控股实现合同销售金额1630.47亿元，比上年同期下降17.52%，累计销售面积约1508.15万平方米，比上年同期下降12.47%，销售均价10811.06元/平方米，同比下降5.77%。今年前9个月，新城控股量价齐跌。值得一提的是，今年上半年虽然房企销售受疫情影响较大，但是下半年大部分房企快速反弹、累计销售额增速回正，新城控股销售明显掉队。
三四线土地占比依然较高
这与新城控股的投资布局有很大的关系，2014年以来，新城控股逆周期积极拿地，并且选择重仓三四线城市。期间在三四线的存货一度高达六七成。之后新城非常幸运地搭上了三四线棚改红利的“顺风车”，销售规模迎来飞跃，成功跻身千亿房企行列。然而随着棚改红利的褪去，优势变风险，之前囤积的大量的三四线土地带来了不小的去化风险。虽然近两年新城控股在加大库存项目清理并大力优化土储结构，但显然没那么容易。
对三四线存货占比仍然较高的新城来说，售价给出了最直接的反映，公司的销售均价近两年连续下滑，2018年-2019年及2020年1-9月分别为12201.47元/平方米、11134.91元/平方米及10811.06元/平方米。相对于房价相对稳定的一二线城市，三四线城市价格波动较大。行业融资收紧之际，对于资金密集的房地产来说，捂地搏下一个政策红利、搏房价波动并不现实，新城若想要加快回款，降价促销首当其冲。
截至2020年6月末，新城控股在全国 115 个大中型城市合计拥有土地储备 1.37 亿平方米，足以满足其未来 2-3 年的开发运营所需，对于规模房企来说，这一储备水平并不算充足。其中一、二线城市占公司总土地储备的 35.75%，三四线占比超60%，三四线存货占比较高仍然是新城控股的主要风险。
2018年-2019年及2020年上半年，新城控股房地产开发销售的毛利率分别为35.48%、30.98%和23.43%，下滑幅度较大。公司布局城市能级改善情况目前不算如意。同时，公司近两年大力推进的吾悦广场对住宅溢价的拉动效应也并不明显。
随着近两年对商业地产的大力投入，沉淀了大量资金，费用也水涨船高，2020年上半年公司的利息费用达6.45亿元，同比增长68.41%， 2018年-2019年的增长速度是4.04%、113.43%。在费用率走高的影响下，公司的销售净利率也逐渐下滑，2019年由22.55%下滑到15.53%，今年前三季度则同比下降6个多百分点至8%，盈利能力下滑明显。
各地吾悦广场回报率参差不齐
随着传统房地产开发业务进入平稳发展期，利润率步入普通水平，未来房企的竞争力将在于地产开发主业之外的布局。于新城控股除了三四线库存消化问题这一看点外，遍地开花的吾悦广场投资回报如何也是重要看点。
截至2020年6月末，新城控股在全国范围内布局 139 座吾悦广场，开业运营的吾悦广场累计达到 63 座。吾悦广场数量日益增多的同时，公司的租金收入也不断增长。吾悦广场的出租率表现较好，上半年只有个别广场出租率在90%以下，平均出租率达 96.08%，较2019年的99.16%下滑了3个百分点。
吾悦广场虽然出租率良好，回报率却相对偏低。2019年，新城控股的租金收入/投资性房地产为5.94%，而同期华润、大悦城为7.67%、11.21%。
新城控股的吾悦广场位于三四线城市居多，投资回报也参差不齐，差距较大。2019年年报显示，63座开业广场中租金收入/投资性房地产最高为16.48%，系成都吾悦广场，出租率为100%，而还有长沙高铁、宿州、盐城、桂林等数个吾悦广场的租金收入/投资性房地产不到1%，63座中有16座在5%以下，相比平均6%左右的资金成本，这些项目投资回报并不乐观。
今年10月30日，唐山吾悦广场、徐州贾汪吾悦广场、盐城射阳吾悦广场以及湖州吾悦广场同一日开业，新城的商业版图加速扩张。而商业地产对资金的沉淀较大，今年在疫情影响回款之下，公司的经营现金流开始大额净流出，前三季净流出142.03亿元。目前公司的租金收入贡献占比依然较小，而若此时若销售持续不给力，现金链风险将增大。
