南京中级法院判决一开发商赔偿业主装修差价(2)

　　杨勤法：购房人与开发商就精装修部分产生纠纷后是否可以推翻商品房预售合同，这主要看商品房预售合同对装修的约定。现在的商品房预售合同，大都按原住建部和国家工商管理总局联合制作的《商品房买卖合同(预售)示范文本》，许多地方监管部门在此基础上还制定了相应的参考合同。国家的示范文本和大多数地方的参考合同内容，基本上把装修作为开发商的辅助义务，开发商没有按合同约定的装修标准交房的，一般仅承担修复、补偿责任，或者购房人可以要求开发商承担没有达到装修标准的违约责任，但无法以开发商没有达到装修标准为由解除商品房预售合同。

　　如果开发商出售的商品房其装修标准很高，装修成本在整个房价所占的比例也很大，购房人与开发商将装修不达标准约定为根本性违约，或虽没有将装修不达标准作为根本性违约，但将装修作为合同的主要内容，则开发商没有按约定装修标准交房，可以认定根本性违约，购房人可以要求解除商品房预售合同。

　　业主购买精装修房后，再质疑精装修房子的报价，这是业主的权利，自然不是对契约精神的违背，至于是否得到支持，要看具体情况。

　　开发商通过与业主签订装修合同的方式，对装修标准的内容作出规定。习惯性的做法是开发商装修一个样板间，居室装修质量会体现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在交付之前应该保留。开发商最后交付的装修房符合装修合同约定的标准或与样板间的装修质量相一致，不管开发商的实际装修成本是多少，业主也无道理质疑装修的价格。

　　如果开发商与业主的精装修合同或商品房预售合同的精装修条款没有约定具体的装修标准，仅规定了装修的报价，房屋交付时，业主对装修的实际成本提出质疑的，开发商应该提供实际装修成本的依据，没有达到报价标准，开发商应承担相应责任。

　　胡功群：消费者购买精装修房时，开发商与消费者签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者在签订商品房买卖合同时另行签订装修合同。因装修部分存在质量问题严重影响商品房质量，无法正常居住使用，使合同目的不能实现时，买房人有权请求解除商品房买卖合同和装修合同并要求开发商赔偿损失；当装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人无权拒收房屋，不能推翻商品房预售合同。装修保修期内，开发商应承担保修责任。

　　当业主与开发商签订商品房买卖合同时形成了文字合同契约，买卖双方都应当遵守。一方面，开发商有按质按量交付房屋的义务，业主应当以定价支付房款，遵守契约；另一方面，如果开发商交付的房屋不符合合同约定，或者随意改变精装修部分合同内容，这种行为违反契约精神，也是违反合同法的行为，业主以此为由质疑精装修房子的报价，展开理性维权是合法合理的，这恰恰是一种遵守契约的行为。

　　调高精装修报价

　　疑规避政府限价

　　记者：有业主认为，开发商故意调高精装修部分的报价，是为了规避政府限价。

　　杨勤法：许多地方政府为了完成控制房价的目标，防止房价上涨，在开发商申请预售许可证时，对预售价格做了严格控制。对于超过控制价格的，房地产主管部门不予颁发预售许可证。许多开发商为取得预售许可证，又不违反地方政府的限价规定，在申请预售许可证时，确实有降低预售价格的现象。为弥补销售价格下降而减少的利润，开发商会以销售精装修房的名义，将一部分房价转移到装修上。